In questo blog Stefano Calandra fornisce numerose informazioni sulle ultime novità e tendenze normative o di marketing per B&B/Affittacamere e Appartamenti Vacanza in Italia.
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Anche nel 2018 resta invariata la normativa del canone
speciale per la detenzione di apparecchi fuori dall’ambito familiare. C'è invece una novità peril gestore di B&B/Affittacamere: in base alle nuove disposizioni dell'AdE, è esentato - sotto certe condizioni - dal pagamento del canone ordinario.
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Un gestore di attività di Bed and Breakfast/Affittacamere/Appartamento Turisticoin tutta la Penisola è soggetto al canone RAI SPECIALE, per “apparecchi atti od adattabili alla ricezione delle radioaudizioni”in locali aperti al pubblico o comunque fuori dell'ambito familiare, o che li impiegano a scopo di lucro diretto o indiretto (RDL 246/1938).
Al riguardo, in via preliminare si evidenzia che la normativa in esame si riferisce al servizio di radiodiffusione e, pertanto, non include altre forme di distribuzione del segnale audio/video (p.es. Web Radio, Web TV, IPTV) basate su portanti fisici diversi da quello radio (V. in merito l'apposita circolare ministeriale applicativa dell'RDL n. 246/1938).
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Quando in generale non è dovuto il canone ordinario RAI? Il canone RAI non è dovuto, di conseguenza, per i computer ed altri apparecchi multimediali offerti agli ospiti, se privi di sintonizzatore.
Molte strutture ricettive, di conseguenza e per evitare di pagare il canone speciale, stanno adottando l' accorgimento di ...
Altri argomenti disponibili per gli abbonati in questo articolo: ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Pagare il canone ordinario o quello speciale (o tutti e due)? ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Il gestore di B&B/Afittacamere può essere esentato dal pagamento del canone ordinario: vedi quando. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Disdettadel canone. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Importi del canone speciale 2016. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
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La scadenza del 31/12/2015 per la riclassificazione delle strutture già esistenti
Il nuovo Regolamento attuativo entrato
in vigore sul BURL n. 73 del 10/09/2015per le strutture
Extralberghiere prevede una data perentoria, il 31/12/2015 per la riclassificazione delle strutture extralberghiere già esistenti
Un gestore di attività di Bed and Breakfast/Affittacamere/Appartamento Turistico nel LAZIO ha in questi giorni come
riferimento la scadenza del 31/12/2015 (che probabilmente verrà prorogata - appena ne so qualcosa lo scriverò qui), per la riclassificazione della propria struttura, in base a quanto scritto all'art. 18, c.3 del nuovo REGOLAMENTO vedi QUI il testo.Vedi anche la circolare esplicativa.
Questa previsione dell'art. 18, c.3 del Regolamento fa apparire come obbligatoria la riclassificazione entro il 31/12/2015 per TUTTE le strutture ricettive del tipo Bed and Breakfast/Affittacamere/Casa Vacanza già aperte prima del 10/09/2015.
Ma non è così... Per "far cassa" (la reversale da pagare per la presentazione della SCIA di riclassificazione costituisce un'entrata per le casse dei Comuni...) i vari Comuni del Lazio - ed in primis Roma - non spiega bene che invece l'obbligo è solo per tutte le Case Vacanza per il semplice motivo che è l'unica tipologia ricettiva che ha visto cambiare da 4 a 2 le categorie di classificazione e pertanto la riclassificaizone si impone. Il c. 3 specifica infatti che la riclassificazione si impone "per le strutture che non rispettino le tipologie ricettive come indicate nel nuovo regolamento."
Per i B&B ed Affittacamere non è quindi obbligatorio riclassificare perchè il nuovo regolamento prevede le medesime categorie del precedente.
Non rileva, infine, che tra le attuali caratteristiche delle dimensioni delle camere o tra gli altri parametri previsti dalla nuova classificazione e quelli della vecchia classificazione precedente, vi siano delle difformità (ad esempio i 14 mq minimi previsti nella nuova classificazione per le sale comuni di B&B/Affittacamere/Casa Vacanza che non erano previsti nela precedente normativa) perchè ai sensi del c. 5 dell'art. 18: "Fino alla data di presentazione della SCIA ai sensi del comma 3, ai titolari e ai gestori delle strutture ricettive extralberghiere esistenti, si applica la disciplina vigente sino alla data di entrata in vigore del presente regolamento".
Diverso è naturalmente il caso in cui ci si trovi con una struttura ricettiva che non ha più i requisiti dell'originaria SCIA, vuoi perchè sono aumentati i letti, vuoi perchè sono cambiate le caratteristiche del distributivo interno a seguito di piccoli lavori, vuoi per qualsiasi altra variazione rispetto a quanto riportato nella pianta allegata alla Scia originaria, allora in questo caso la riclassificazione a mio parere si impone, onde non incorrere nelle sazioni previste dall'art. 18.
[AIBBA&AgICAV esegue la "verificadi adeguamento" ed eventuale presentazione della SCIA di adeguamento ex art. 18 a soli EUR 70 + IVA, in soli 4 gg. lavorativi. Servizio rivolto solo agliabbonati con quota Completa, vedi QUI].
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Affitti Turistici e Agenzie immobiliari: una buona opportunità di reddito per i proprietari di casa. Come dare in gestione o gestire tramite i servizi di un'agenzia immobiliare, un Appartamento per Turisti.
La situazione normativa aggiornata, esempi e considerazioni
La possibilità per gli agenti immobiliari di gestire appartamenti di terzi per gli affitti turistici, introdotta con il Codice del turismo nel 2011 (Decreto legislativo 23.05.2011 n° 79, vedi QUI se di interesse, un mio commento in materia) è stata revocata ad aprile del 2012, quando la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittimo il Codice stesso. ** Credits: (si ringrazia per la collaborazione: Home ltd.) La norma ha costituito un’importante opportunità per gli agenti immobiliari: il Codice del turismo ha infatti attribuito loro la possibilità di gestire degli immobili per conto di terzi, offrendo servizi complementari per le locazioni, e aprendo quindi il mercato degli affitti turistici fino ad allora precluso.
Lo scenario attuale è cambiato a seguito della sentenza della Corte Costituzionale che ha bocciato diciannove articoli del Codice del turismo per eccesso di delega del Governo. Più precisamente, la Corte Costituzionale, con sentenza n. 80, del 5 aprile 2012, su ricorso della Toscana, Puglia, Umbria e Veneto ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di alcune disposizioni, tra cui l’art. 12, del Codice del turismo in quanto la competenza legislativa in materia di turismo spetta in via esclusiva alle Regioni.
Quindi lo scenario che ne deriva, con riguardo alla possibilità per le agenzie immobiliari di occuparsi di appartamenti in affitto, è allo stato di 2 possibili soluzioni, entrambe foriere di redditi interessanti per i proprietari di case:
Possibilità di gestione diretta da parte di agenzie immobiliari in veste di sublocatori: è consentita, regione per regione, solo eventualmente dalla Legge Regionale in vigore. Per una mappatura completa delle normative regionali vigenti in materia di Turismo, si veda QUI e si cerchi un riferimento alla gestione di appartamenti o case in affitto da parte di agenzie immobiliari.
Possibilità di costituirsi quali mandatari di un contratto di locazione a provvigione (%) tra proprietario e gestore dell’Appartamento turistico: è consentito, in tutta Italia. La provvigione all'agenzia immobiliare è una spesa dovuta in quanto essa si occupa della mediazione e di tutta una serie di operazioni necessarie a dare maggiore visibilità all'annuncio di affitto. La provvigione per l'agenzia di affitto non deve mai uscire dalla forbice che va dal 3% al 6%, in base alla contrattazione tra agenzia mandataria e cliente mandante.
Per la prima opzione, posso dare io molte informazioni, quale esperto in materia. Suggerimento: Sicuramente è da verificare bene se l'agenzia immobiliare è a conoscenza di tutta la normativa per la gestione corretta di un' attività ricettiva di tipo B&B/Affittacamere o Appartamento
Vacanze e che la stessa abbia un responsabile iscritto all'albo dei mediatori e quindi abbia i relativi requisiti professionali. Perché, è fondamentale stare molto in guardia su tutti gli
adempimenti che l'agenzia, in sostituzione del proprietario, dovrà
ottemperare per la gestione corretta dell'attività ricettiva. In
mancanza, quindi, alcuni danni e/o problemi potrebbero ricadere sul
proprietario ignaro, soprattutto dal punto di vista della sicurezza e
delle assicurazioni obbligatorie. [Rimango naturalmente a disposizione con un'assistenza specifica, ben predisposta e puntuale dedicata al rapporto agenzia immobiliare-proprietari, agli abbonati che ne facciano richiesta.
Per la seconda opzione,le determinazioni della percentuale di provvigione e per l'operatività con provvigone in percentuale sulla locazione del bene di terzi proprietari non sono io la persona indicata per guidarvi, perchè è materia tipica dei cd. agenti d'affari in mediazione, figura professionale che deve avere i necessari requisiti riconosciuti dalla legge e che deve essere responsabile dell'agenzia immobilire che intende operare a provvigione. Suggerimento: L'opportunità per il proprietario di case di appoggiarsi ad un'agenzia immobiliare per trovare un potenziale gestore di attività ricettiva che
prenda quindi in affitto l'immobile di cui siete proprietari, la
considererei molto positivamente, posto che le agenzie immobiliari hanno
certamente il polso della situazione della domanda e dell'offerta sul
territorio. Il problema principale è però che spesso le agenzie di immobiliari non hanno la competenza necessaria per comprendere se l'immobile di cui voi siete in possesso è idoneo a diventare facilmente un'attività ricettiva di tipo B&B/Affittacamere o Appartamento
Vacanze. [Rimango naturalmente a disposizione con un'assistenza specifica, ben predisposta e puntuale dedicata al rapporto agenzia immobiliare-proprietari, agli abbonati che ne facciano richiesta.
Le modalità di presa in gestione di immobili da adibire a B&B/Affittacamere/Case Vacanza.
Per la presa in gestione (da parte di privato o di agenzia immobiliare) di appartamenti per avviare un’attività di B&B/Affittacamere/Case vacanza bisogna seguire le norme in tema di contratti di affitto. Chi decide di prendere in locazione un immobile per gestire un'attività di B&B/Affittacamere/Casa Vacanze spesso incontra dei problemi nel comprendere quale sia esattamente la fattispecie contrattuale di locazione da stipulare con la proprietà.
Posto che la cedolare secca non sarà applicabile per il proprietario delle mura, in ragione della natura commerciale (con o senza P. IVA) dell’attività ricettiva di Affittacamere/B&B/Casa Vacanze che andrete ad aprire con SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), queste ultime non possono essere svolte in modo regolare con un contratto di locazione o con il contratto principale, ancorchè con permesso di subaffitto, ma che vietino l'uso turistico dell'immobile: se il conduttore deve svolgere attività turistica extra-alberghiera, la stessa non puo essere vietata nel contratto principale. Le 3 possibili fattispecie di durata di contratto di locazione da stipulare con il proprietario sono: 1. Contratto Transitorio 1-18 mesi (tutte le strutture) 2. Contratto 4+4 anni (B&B) 3. Contratto 9+9 anni (Case Vacanza e Affittacamere)
Prima di presentare la SCIA al Comune o comunque prima di aprire un'attività bisogna a volte accertarsi di aver stipulato con il proprietario dell'immobile preso in locazione per gestirlo poi come B&B/Affittacamere/Casa Vacanze, il giusto contratto di locazione, nelle forme previste dalla legge. Generalmente è bene far precedere la stipula vincolante di un contratto di locazione da adibire a B&B/Affittacamere/Casa Vacanza da una serie di disamine fondamentali dell'immobile, sia dal punto di vista giuridico, che fiscale, che urbanistico/tecnico: vedi a tal proposito i passi da 1 a 5 della Guida primi passi (clicca QUI). I tempi per la verifica di questi 5 passi son calcolabili di solito in 8-10 giorni, se scegliete di essere seguiti dal nostro esperto. La cd. "proposta di locazione" è la condizione giuridica utile proprio per “temporeggiare" legalmente e procedere alle valutazioni urbanistiche, tecniche, commerciali, fiscali e giuridiche dell’immobile da prendere in affitto per gestire l’attività ricettiva.
Un'altra modalità di presa in gestione da terzi di un appartamento è il comodato gratuito (art. 1083 c.c.). Clicca qui per maggiori informazioni sugli aspetti giuridici e fiscali di questo contratto e delle implicazioni che ne derivamo per chi gestisce un bed and breakfast/affittacamere/casa vacanza o per chi intende dare in "locazione pura" a terzi un appartamento avuto in comodato.
Per maggiori informazioni sul Transitorio ed altri tipi di contratto di maggior durata sono disponibili tutte le informazioni e documentazione per gli abbonati con quota BASE o COMPLETA (Vedi).
* Presidente (1999-2010) e fondatore di ANBBA - Associazione
Nazionale Bed & Breakfast Affittacamere, di AICAV - Associazione Italiana
Case Vacanza (Fondatore e Consigliere nazionale 2005-2011), di ABBAV -
Associazione B&B del Veneto (fondatore e presidente 2003-2010); Fondatore
(2011) e titolare di AIBBA&AgICAV - Agenzia Nazionale dei Bed &
Breakfast, Affittacamere e Case Vacanza.
Novembre 2015. Una scoperta molto deprimente, fatta dal sottoscritto sulla propria condizione pensionistica, ma che riguarda la categoria dei gestori di Bed and Breakfast, Affittacamere e Case Vacanza, di Hotels e del commercio in genere. Ma anche alcuni consigli utili per lavorare un po' meno, ma avere in tasca a fine anno un maggior ammontare di denaro, pagate le tasse.
Una
situazione preoccupante e triste grava sui redditi di una vita, riguarda certamente milioni di italiani e che NON è
stata certamente evidenziata nella pur effettiva (anche se dovuta
beninteso!)mini-riforma recente dell'INPS, grazie alla nuova gestione del Prof.
Boeri, che sta consentendo a milioni di italiani iscritti alla gestione pensionistica obbligatoria INPS di effettuare finalmente una simulazione dei contributi da versare ancora per arrivare alla pensione ed una simulazione della pensione mensile che ti verrà erogata.
Questa trasparenza è una piccola conquista, certamente, per tutti coloro che come me ne avevano chiesto a gran voce l'attuazione e che avevano ricevuto la risposta rassicurante dell'attuale Presidente del Consiglio Renzi, in tempi anche antecedenti a questa piccola riforma.
Nella lettera sottostante trovate la mia richiesta preoccupata datata ...di informazioni alla Presidenza del Consiglio dei Ministri riguardo all'impossibilità di calcolare la propria pensione, mentre una qualunque casa assicuratrice di fondi pensione complementare è la prima informazione che ti da!
Il presidente Matteo Renzi mi ha poi risposto, dicendomi gentilmente che la cosa era in preparazione. Effettivamente è vero, da alcuni giorni si può fare la simulazione del proprio piano pensionistico, stimando quindi a quanto ammonterà la propria pensione, a che età la si potrà avere, se continuassimo a versare quanto in media versato fino ad ora.
Eccola risposta di Matteo Renzi:
La situazione pensionistica di un gestore B&B-tipo
Se
avete letto bene, il Presidente del Consiglio confida molto in Boeri e
tenderebbe a rassicurare, ma per sincerarmene io sono andato a fondo
della questione e, effettuando la simulazione della
mia situazione
personale di gestore di Bed and Breakfast, con 18 anni di contributi, è
emersa una situazione molto chiara: recupererò il montante
contributivo (cioè l'ammontare dei miei contributi versati) in ben 23,5
anni da pensionato, senza peraltro alcun rendimento sul denaro
anticipato... Cioè, poichè andrò in pensione a 70 anni, secondo l'INPS
io ritornerò dei miei soldi versati quando avrò 93,5 anni.
Questa qui sotto è la mia (triste) condizione pensionistica di Gestore di Bed and Breakfast:
Questa brutta scoperta la si fa se si presta attenzione, perchè ad una prima superficiale disamina dei dati riportati nella simulazione, questa problematica non si evince, ma anzi la rendita pensionistica che ne deriverebbe apparirebbe poco al di sotto di alcune un po' più remunerative pensioni complementari private. Da un calcolo che tutti possono fare il rapporto rata pensionistica/contributi versati e cioè l'effettivo tasso di conversione è intorno al 5,8% INPS contro il 6,7 medio di altri enti previdenziali bancari o assicurativi della cassa previdenziale complementare del mercato privato. E' una discreta differenza, ma diciamo che non è un problema gravissimo. C'è di peggio infatti... Leggete sotto.
Considerando infatti principalmente che l'importo della pensione che ti viene mostrata dal risultato della simulazione è al lordo delle tasse, decurtate queste ultime si scopre che un gestore di B&B, per avere indietro i tuoi soldi versati deve vivere 23,5 anni dal primo giorno di pensione, a 93,5 anni: 999 eur (riquadro rosso della figura qui sopra) x 12 mesi x 23,5 anni = eur 282.000,00 che, al netto delle imposte (oggi mediamente circa un 27%), sono eur 205.860,00 in mano e cioè proprio l'importo del "montante contributivo" visto sopra di 206.000 EUR (riquadro rosso in alto a sinistra, sempre della figura qui sopra)...
Cioè, poichè andrò in pensione a 70 anni, secondo l'INPS io ritornerò dei miei soldi versati quando avrò 93,5 anni. ...Nella migliore delle ipotesi tra l'altro..., perchè per un maschio è mediamente difficile arrivare a quelle età e, quindi i soldi versati non li vedrò più nella loro interezza, nè potrò trasmetterli ai miei figli...
Ovviamente tutto questo non ha senso dal punto di vista del rendimento, i contributi di una vita (nel mio caso 206.000 EUR) sono soldi di fatto sottratti alle proprie tasche ed al libero mercato finanziario e/o produttivo, per finanziare un ente perennemente in perdita (l'INPS) e per sottrarre a noi cittadini il rendimento giusto che queste somme dovrebbero remunerare, nell'arco di una vita, se impiegati in investimenti profittevoli alternativi o immobilizzati in altri B&B etc. etc...
Una situazione ben diversa dalle pensioni pingui e colanti di opulente grasso di alcuni fortunati pensionati prima di noi... Si legga questo articolo del Corriere della Sera: clicca QUI. in particolare queste due sezioni: «Ad oggi», dice Baldassarri sottolineando che dalla riforma Dini che ha introdotto il metodo di calcolo contributivo sono passati esattamente vent’anni, «oltre il 90% delle pensioni è basato su retribuzioni percepite e meno del 10 % è calcolato sulla base dei contribuiti versati». Non solo. Esistono studi che dimostrano come ancora nel 2050 il 40% degli assegni previdenziali sarà erogato prevalentemente con il metodo retributivo. Mio commento: E noi paghiamo caro presidente Renzi... E questo dà la misura di quella che Baldassarri chiama «una doppia redistribuzione del reddito socialmente perversa: dai giovani agli anziani e dai poveri ai ricchi». I giovani pagano le pensioni agli attuali pensionati e poi, con il metodo contributivo, avranno assegni da fame. E chi ha avuto uno stipendio alto ha oggi una pensione altrettanto elevata senza aver pagato i contributi: un regalo enorme a chi guadagnava tanto, contro un regalino più piccolo a chi guadagnava meno. Non male, vero?
Soluzioni?
Da questo punto di vista, un'interessante conseguenza delle cose fin qui descritte, sta nel fatto che, se un gestore di B&B decidesse di rimanere nell'alveo del regime IVA dei minimi, potrebbe di fattomigliorare la situazione della PERDITA DI RENDIMENTO del capitale obbligatoriamente versato in improduttivi impieghi INPS, come sopra dimostrato.
Il regime IVA forfetario al 6% di imposta. Molti
mi chiedono informazioni su come pagare meno imposte con l'attività di
B&B. Certamente la forma fiscale migliore per le strutture con SCIA
(B&B/Affittacamere/Appartamenti Turistici) è quella della partita
Iva, nel cosiddetto "regime dei minimi" o “forfetario”, che permette di dedurre fiscalmente tutti costi di avviamento e di pagare meno imposte rispetto alla gestione senza Iva. La situazione di un'attività bed and breakfast senza partita Iva, è infatti spesso insostenibile, sia dal punto di vista economico che fiscale, se vengono superati i 10.000 EUR di fatturato annuo.
L’ apertura della partita Iva le consentirà di pagare le tasse al 6%, invece che al 22% (cedolare secca affitti) o 27% (1° scaglione di aliquota) e l'apertura della partita Iva non costa più di € 20,00!
Per il cd. "regime forfetario" della partita Iva, la
soglia utile di fatturato perchè risulti conveniente aprire P. IVA,
pagati i contributi, è di 10.000 EUR. Oltre quella soglia - e fino ai 50.000 EUR di fatturato - conviene sempre aprire P. IVA in regime forfetario per usufruire
del regime vantaggioso "forfetario". Uno studio dettagliato e
descrittivo della cosa è disponibile per i nostri abbonati, con schemi e
grafici. Inoltre, per precisare, i contributi non sono costi, ma
accantonamenti, quindi soldi che (almeno in parte) ritorneranno indietro
con la pensione. in ogni caso, oltre i 10.000 EUR di fatturato conviene
la P. IVA perchè rimangono più soldi in mano. Attenzione infine, perché dai 50.000 agli 80.000 di fatturato in Italia, NON C’E’ CONVENIENZA ECONOMICO/FISCALE a gestire attività ricettive, a causa della tassazione in cui si incorre appena usciti dal regime forfetario: quindi non ha senso fatturare tra i 50.000 e gli 80.000 €. O si rimane piccoli o si deve crescere molto per ricominciare a guadagnare bene. Per sapere se la sua attività raggiungerà quel limite di 50.000 €uro o se potrà andare oltre gli 80.000 €ur rimane a disposizione il servizio di KIT Business Plan, veda QUI info. Con il quale è possibile conoscere l’evoluzione economica del suo progetto d’impresa, entrate ed uscite dei prossimi 3-6 anni.
Rammento
inoltre che, proprio per ovviare ai costi del Commercialista, che
sussistono proprio per la gestione IVA dell’attività, io ho creato per
gli abbonati AIBBA&AgICAV un pacchetto molto conveniente di
assistenza TOTALE DI COMMERCIALISTA A DISTANZA, da parte del nostro
studio di fiducia, a sole 500 EUR annue (riservato abbonati con quota
COMPLETA. Veda QUI info su come attivare il servizio, costi etc…
Ulteriori approfondimenti consulenze sono disponibili su abbonamento, BASE o COMPLETO. Qui trovi maggiori informazioni sui servizi offerti dalla mia agenzia AIBBA&AgICAV.
Un gestore di attività di Bed and Breakfast/Affittacamere/Appartamento Turistico in tutta la Penisola è soggetto al canone RAI SPECIALE, per “apparecchi atti od adattabili alla ricezione delle radioaudizioni” in locali aperti al pubblico o comunque fuori dell'ambito familiare, o che li impiegano a scopo di lucro diretto o indiretto (RDL 246/1938). 
Il gestore di B&B/Afittacamere può essere esentato 
