Corte Costituzionale: i Comuni possono limitare le Locazioni Brevi, le Regioni imporre l’impresa nell’Extralberghiero.
di Stefano Calandra - www.aibba.it
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In particolare, è stata confermata la norma che consente ai Comuni di limitare l’ampliamento della capacità ricettiva degli alberghi tramite l’associazione di unità abitative vicine, riconoscendo che rientra nella discrezionalità comunale regolare l’insediamento delle strutture turistiche sul territorio.
La Corte ha inoltre ritenuto legittima la scelta della Regione di richiedere la destinazione urbanistica turistico-ricettiva per le strutture ricettive extra-alberghiere, affermando che, quando un immobile viene utilizzato in modo stabile e organizzato per attività ricettiva, non è irragionevole pretendere la coerenza tra uso effettivo e destinazione urbanistica.
Sono state poi mantenute le disposizioni che impongono la gestione in forma imprenditoriale di alcune strutture extra-alberghiere (come affittacamere, bed and breakfast, case vacanze e residenze d’epoca) e quelle che limitano la possibilità di aggirare i limiti dimensionali gestendo un unico soggetto più strutture nello stesso edificio.
La parte più significativa della decisione riguarda però le locazioni turistiche brevi. La Corte ha ritenuto legittima la norma che consente ai Comuni a forte pressione turistica di introdurre regolamenti che limitano questa attività, individuando zone specifiche e subordinando l’esercizio alla preventiva autorizzazione comunale, anche con la possibilità di fissare un numero massimo di autorizzazioni. Secondo la Corte, tali misure non incidono sul contratto di locazione in quanto tale, ma rappresentano una disciplina amministrativa dell’attività turistica e dell’uso del territorio, rientrante nelle competenze regionali in materia di turismo e governo del territorio. Infine, sono state considerate legittime anche le norme transitorie che concedono un periodo di tempo per adeguarsi alle nuove regole.
In conclusione, la Corte non ha annullato le parti principali della legge toscana impugnate dal Governo e ha riconosciuto un ampio spazio alle Regioni e ai Comuni per regolare le locazioni turistiche e le attività ricettive, purché la disciplina non intervenga direttamente sul contenuto civilistico dei contratti di locazione.
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il Comune possa individuare zone dove limitare le locazioni brevi;
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l’attività possa essere subordinata ad autorizzazione quinquennale;
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possa essere fissato un numero massimo di autorizzazioni.
➡️ Il Governo ricorrente sosteneva che questa norma violasse:
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la competenza statale sull’ordinamento civile
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la tutela dei beni culturali
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il principio di ragionevolezza.
La Corte ha invece dichiarato la norma costituzionalmente legittima.
La sentenza n. 94/2024 conferma che la disciplina del contratto di locazione breve appartiene all’ordinamento civile, e quindi alla competenza esclusiva dello Stato; al tempo stesso, però, precisa che Regioni ed enti locali possono intervenire sui profili turistici e urbanistici attraverso misure amministrative che restano esterne al contratto. In questo quadro, la Corte ritiene legittima la norma valdostana (cui la sentenza si riferisce) che fissa in 180 giorni annui la soglia oltre la quale l’uso turistico di camere inserite in un’abitazione principale non è più considerato compatibile con tale destinazione: tale limite non incide sulla validità o sull’efficacia dei contratti di locazione, che restano regolati dal codice civile, ma produce esclusivamente effetti sul piano urbanistico, determinando eventuali conseguenze amministrative legate alla destinazione d’uso dell’immobile.
In sintesi, dopo la sentenza n. 186/2025, non è più sostenibile sostenere che le locazioni brevi siano intangibili perché “solo diritto civile”; allo stesso tempo, non è corretto affermare che il Comune possa vietarle liberamente. Il punto di equilibrio sta in una regolazione urbanistica proporzionata e motivata, che incida sull’uso dell’immobile e sui suoi effetti territoriali, ma non elimini il diritto di locare riconosciuto dall’ordinamento civile.
L’obbligo di gestione in forma imprenditoriale, dunque, rappresenta una condizione che attiene alle modalità di esercizio della struttura ricettiva, il cui rispetto è necessario per poter gestire una struttura “classificata”. Le norme impugnate sono estranee all’ordinamento civile perché non definiscono quando l’attività ricettiva deve ritenersi svolta in modo imprenditoriale, ma richiamano il concetto di «forma imprenditoriale» risultante dalle disposizioni statali. Inoltre, non incidono sulla regolazione dell’attività negoziale e dei suoi effetti: se le strutture ricettive di cui alle norme impugnate vengono gestite in forma non imprenditoriale, non è prevista nessuna conseguenza civilistica.
Anche dal punto vista finalistico, la previsione dell’obbligo di gestione in forma imprenditoriale non intende regolare i rapporti tra i privati, ma circoscrivere gli operatori turistici sottoposti alla governance del turismo. Essa, dunque, riguarda l’attività amministrativa regionale di promozione e vigilanza sul turismo. 6.1: "La previsione dell’obbligo di gestione in forma imprenditoriale non intende regolare i rapporti tra i privati, ma circoscrivere gli operatori turistici sottoposti alla governance del turismo. Essa, dunque, riguarda l’attività amministrativa regionale di promozione e vigilanza sul turismo."
