Corte Costituzionale: i Comuni possono limitare le Locazioni Brevi, le Regioni imporre l’impresa nell’Extralberghiero.
di Stefano Calandra - www.aibba.it
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In particolare, è stata confermata la norma che consente ai Comuni di limitare l’ampliamento della capacità ricettiva degli alberghi tramite l’associazione di unità abitative vicine, riconoscendo che rientra nella discrezionalità comunale regolare l’insediamento delle strutture turistiche sul territorio.
La Corte ha inoltre ritenuto legittima la scelta della Regione di richiedere la destinazione urbanistica turistico-ricettiva per le strutture ricettive extra-alberghiere, affermando che, quando un immobile viene utilizzato in modo stabile e organizzato per attività ricettiva, non è irragionevole pretendere la coerenza tra uso effettivo e destinazione urbanistica.
Sono state poi mantenute le disposizioni che impongono la gestione in forma imprenditoriale di alcune strutture extra-alberghiere (come affittacamere, bed and breakfast, case vacanze e residenze d’epoca) e quelle che limitano la possibilità di aggirare i limiti dimensionali gestendo un unico soggetto più strutture nello stesso edificio.
La parte più significativa della decisione riguarda però le locazioni turistiche brevi. La Corte ha ritenuto legittima la norma che consente ai Comuni a forte pressione turistica di introdurre regolamenti che limitano questa attività, individuando zone specifiche e subordinando l’esercizio alla preventiva autorizzazione comunale, anche con la possibilità di fissare un numero massimo di autorizzazioni. Secondo la Corte, tali misure non incidono sul contratto di locazione in quanto tale, ma rappresentano una disciplina amministrativa dell’attività turistica e dell’uso del territorio, rientrante nelle competenze regionali in materia di turismo e governo del territorio. Infine, sono state considerate legittime anche le norme transitorie che concedono un periodo di tempo per adeguarsi alle nuove regole.
In conclusione, la Corte non ha annullato le parti principali della legge toscana impugnate dal Governo e ha riconosciuto un ampio spazio alle Regioni e ai Comuni per regolare le locazioni turistiche e le attività ricettive, purché la disciplina non intervenga direttamente sul contenuto civilistico dei contratti di locazione.
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il Comune possa individuare zone dove limitare le locazioni brevi;
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l’attività possa essere subordinata ad autorizzazione quinquennale;
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possa essere fissato un numero massimo di autorizzazioni.
➡️ Il Governo ricorrente sosteneva che questa norma violasse:
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la competenza statale sull’ordinamento civile
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la tutela dei beni culturali
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il principio di ragionevolezza.
La Corte ha invece dichiarato la norma costituzionalmente legittima.
La sentenza n. 94/2024 conferma che la disciplina del contratto di locazione breve appartiene all’ordinamento civile, e quindi alla competenza esclusiva dello Stato; al tempo stesso, però, precisa che Regioni ed enti locali possono intervenire sui profili turistici e urbanistici attraverso misure amministrative che restano esterne al contratto. In questo quadro, la Corte ritiene legittima la norma valdostana (cui la sentenza si riferisce) che fissa in 180 giorni annui la soglia oltre la quale l’uso turistico di camere inserite in un’abitazione principale non è più considerato compatibile con tale destinazione: tale limite non incide sulla validità o sull’efficacia dei contratti di locazione, che restano regolati dal codice civile, ma produce esclusivamente effetti sul piano urbanistico, determinando eventuali conseguenze amministrative legate alla destinazione d’uso dell’immobile.
In sintesi, dopo la sentenza n. 186/2025, non è più sostenibile sostenere che le locazioni brevi siano intangibili perché “solo diritto civile”; allo stesso tempo, non è corretto affermare che il Comune possa vietarle liberamente. Il punto di equilibrio sta in una regolazione urbanistica proporzionata e motivata, che incida sull’uso dell’immobile e sui suoi effetti territoriali, ma non elimini il diritto di locare riconosciuto dall’ordinamento civile.
L’obbligo di gestione in forma imprenditoriale, dunque, rappresenta una condizione che attiene alle modalità di esercizio della struttura ricettiva, il cui rispetto è necessario per poter gestire una struttura “classificata”. Le norme impugnate sono estranee all’ordinamento civile perché non definiscono quando l’attività ricettiva deve ritenersi svolta in modo imprenditoriale, ma richiamano il concetto di «forma imprenditoriale» risultante dalle disposizioni statali. Inoltre, non incidono sulla regolazione dell’attività negoziale e dei suoi effetti: se le strutture ricettive di cui alle norme impugnate vengono gestite in forma non imprenditoriale, non è prevista nessuna conseguenza civilistica.
Anche dal punto vista finalistico, la previsione dell’obbligo di gestione in forma imprenditoriale non intende regolare i rapporti tra i privati, ma circoscrivere gli operatori turistici sottoposti alla governance del turismo. Essa, dunque, riguarda l’attività amministrativa regionale di promozione e vigilanza sul turismo. 6.1: "La previsione dell’obbligo di gestione in forma imprenditoriale non intende regolare i rapporti tra i privati, ma circoscrivere gli operatori turistici sottoposti alla governance del turismo. Essa, dunque, riguarda l’attività amministrativa regionale di promozione e vigilanza sul turismo."
Una nota per chi già opera in Toscana in forma non imprenditoriale
Chi gestisce oggi un B&B o un affittacamere in forma non imprenditoriale nella propria abitazione principale, avendolo avviato prima dell'entrata in vigore della LR 61/2024, può continuare a operare secondo le regole della previgente LR 86/2016, senza obbligo di aprire la Partita IVA né di iscriversi al Registro delle Imprese. Il regime transitorio dell'art. 144, comma 1, lo consente esplicitamente.
Il tema più delicato riguarda la destinazione d'uso. Entro il 1° luglio 2026, ai sensi dell'art. 41, comma 3, tutti gli immobili utilizzati come strutture ricettive extra-alberghiere dovranno avere destinazione d'uso turistico-ricettiva. Per chi opera nella propria prima casa con residenza, questo aspetto merita attenzione: il mutamento può infatti avere conseguenze fiscali rilevanti, in particolare sulla perdita dei benefici prima casa e sull'IMU. Una verifica preventiva con il proprio Comune e un consulente fiscale è quindi fortemente consigliabile.
Sul fronte degli oneri urbanistici, però, c'è una notizia rassicurante. Per le attività già in esercizio all'entrata in vigore della legge, il mutamento di destinazione d'uso verso il turistico-ricettivo — se avviene senza opere — è previsto come percorso agevolato e in linea generale non dovrebbe comportare oneri di urbanizzazione. Tradotto in termini pratici: nella maggior parte dei casi si tratterà di un passaggio amministrativo e non di un salasso economico. Conviene però verificare per tempo se il proprio Comune intende applicare condizioni diverse e quali documenti richiederà, poiché le amministrazioni locali conservano margini di discrezionalità sul punto.
Sul piano gestionale, infine, chi opera in regime transitorio non ha scadenze immediate per la forma imprenditoriale. Chi volesse valutare il passaggio volontario, magari per accedere ai vantaggi del sistema regionale del turismo, dovrebbe farlo con piena consapevolezza degli effetti fiscali e urbanistici, che vanno ponderati caso per caso.
Cosa fare concretamente entro il 1° luglio 2026
La scadenza da tenere a mente è il 1° luglio 2026: fino a quella data l’attività può proseguire con l’attuale inquadramento di immobile residenziale — che è la situazione di partenza della quasi totalità degli operatori, ma è opportuno arrivarci avendo già chiarito con il Comune quale sarà la procedura concreta per l’eventuale adeguamento della destinazione d’uso “senza opere” e se il Comune intende applicare condizioni particolari sugli oneri (la legge, per le attività già in essere, prevede in linea generale un percorso agevolato, salvo diverse disposizioni comunali). L'onere di attivarsi ricade interamente sul titolare dell'attività. Il consiglio è di non aspettare. Nei prossimi mesi è opportuno contattare lo sportello urbanistico del proprio Comune per capire quale procedura viene richiesta per il mutamento di destinazione d'uso da residenziale a turistico-ricettiva, verificare se sono previsti oneri o condizioni particolari, e raccogliere per tempo la documentazione necessaria. Chi aspetta le settimane a ridosso del 1° luglio 2026 rischia di trovarsi in coda con molti altri operatori nella stessa situazione.
Chi non si adegua entro quella data si troverà a gestire una struttura classificata in un immobile con destinazione d'uso ancora residenziale: una difformità urbanistica che espone a conseguenze sanzionatorie amministrative, indipendentemente dal fatto che l'attività sia svolta in forma imprenditoriale o in regime transitorio.
Dalla lettura della sentenza si ricava che la Corte considera costituzionalmente legittime le limitazioni regionali o comunali alle locazioni turistiche quando esse rientrano nella disciplina del turismo e del governo del territorio e non incidono direttamente sul contratto di locazione.
In particolare emergono alcuni principi.
1️⃣ L’uso turistico stabile dell’immobile può avere rilievo urbanistico
La Corte afferma che quando un immobile viene utilizzato in modo stabile e organizzato per attività ricettiva, la pianificazione urbanistica può intervenire.
Passaggio chiave:
“Se un immobile è utilizzato in modo stabile ed organizzato come struttura ricettiva extra-alberghiera, la previsione della destinazione d’uso turistico-ricettiva non può essere considerata incoerente o irragionevole.”
(punto 3.1 della sentenza)
La Corte distingue quindi:
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caratteristiche edilizie dell’immobile (abitazione)
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uso gestionale stabile a fini turistici
ed è quest’ultimo che può giustificare il mutamento di destinazione urbanistica.
2️⃣ Le limitazioni non incidono sul contenuto civilistico del contratto
La Corte ribadisce la distinzione già affermata nella giurisprudenza precedente (in particolare sent. 94/2024):
appartiene all’ordinamento civile “la regolamentazione dell’attività negoziale e dei suoi effetti”, mentre ricade nella competenza regionale la disciplina degli aspetti turistici e amministrativi collegati a tale attività.
(punto 7.4)
Quindi le norme regionali possono incidere sulle condizioni amministrative o urbanistiche dell’attività, ma non sul contratto di locazione in quanto tale.
3️⃣ Le limitazioni possono essere giustificate da interessi pubblici rilevanti
La Corte riconosce che la regolazione delle locazioni turistiche può perseguire finalità pubbliche rilevanti, come:
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contrasto all’overtourism
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tutela della residenzialità
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equilibrio urbanistico
La sentenza afferma:
“l’overtourism può determinare la trasformazione urbanistica di interi quartieri e centri, con ricadute di rilievo anche sulla gestione dei servizi pubblici locali.”
(punto 6.2)
E aggiunge che:
“nella materia in esame la correzione dei ‘fallimenti del mercato’ rientra fra le opzioni legittimamente adottabili dal legislatore.”
(punto 6.2)
4️⃣ L’uso turistico non è una facoltà essenziale del diritto di proprietà
Questo è uno dei passaggi più importanti della sentenza.
La Corte afferma esplicitamente:
“I proprietari… possono sfruttare il proprio bene in altri modi: o avviando una struttura ricettiva extra-alberghiera o rivolgendosi ad un’utenza non turistica.
La destinazione di un immobile residenziale a locazione turistica non può essere considerata elemento essenziale del diritto di proprietà.”
(punto 7.4)
Questo significa che la limitazione delle locazioni turistiche non equivale a una compressione illegittima della proprietà, perché restano altre modalità di utilizzo dell’immobile.
5️⃣ La disciplina può prevedere regimi autorizzatori locali
La Corte considera legittimo che la legge regionale consenta ai Comuni di introdurre regimi autorizzatori o limiti territoriali.
La norma toscana consente infatti ai Comuni di:
“individuare zone o aree in cui definire criteri e limiti specifici per lo svolgimento… delle attività di locazione breve”
(punto 7.2)
e di subordinare l’attività
“al rilascio… di un’autorizzazione di durata quinquennale.”
(punto 7.2)
La Corte ritiene che tale disciplina rientri:
“in una disciplina amministrativa che interseca in via prevalente le materie del governo del territorio e del turismo.”
(punto 7.4)
6️⃣ Il livello locale è ritenuto particolarmente adeguato alla regolazione
La Corte sottolinea che i problemi delle locazioni brevi hanno una forte dimensione territoriale.
Per questo afferma:
“i problemi posti dalle locazioni turistiche brevi si concentrano in alcune zone del territorio e presentano diverse peculiarità in ognuna di esse.”
(punto 7.3)
Di conseguenza:
La Corte costituzionale chiarisce così che le locazioni brevi non sono più soltanto un contratto tra privati, ma anche un fenomeno urbano e turistico che può essere regolato. Il contratto resta diritto civile, ma l’uso sistematico dell’immobile a fini turistici può essere disciplinato da Regioni e Comuni quando incide sull’equilibrio del territorio e sulla disponibilità di alloggi per i residenti.“il livello regionale e quello locale… sono in linea di massima più adeguati per adottare la disciplina amministrativa volta a conciliare gli interessi dei proprietari e quelli sociali e urbanistici.”
(punto 7.3)
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Stefano Calandra* - AIBBA&AgICAV, Email: calandra@aibba.it
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