L'art. 4 del DL 50/2017 per quanto concerne la cedolare del 21%, riguarda esclusivamente le "locazioni pure ex L. 431/98" non imprenditoriali, che generano redditi da fabbricati ("reddito fondiario") e NON riguarda nè i B&B nè le altre strutture ricettive con SCIA (che generano "redditi diversi" o "d'impresa") del tipo Appartamenti Vacanze, Case Vacanza, Unità abitative Ammobiliate, Affittacamere o simili!
La portata reale di questo progetto di legge è soltanto una maggiore certezza per lo Stato di garantirsi entrate fiscali e di censire meglio le attività ricettive extralberghiere. Agevolazioni fiscali vere e proprie per i cittadini gestori delle strutture ricettive extralberghiere non ce ne sono!
Prevista la creazione del "Registro Nazionale delle Attività Extralberghiere non imprenditoriali" presso l'Agenzia delle Entrate.
I portali online di commercializzazione, le agenzie immobiliari o gestori professionali (OTA) diventano sostituti di imposta per il pagamento dell'imposta, se ne hanno gestito l'incasso; ovvero devono dal 1° giugno 2017 comunicare all'AdE i dati di questi contratti, se NON ne hanno gestito l'incasso.
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di Stefano Calandra - www.aibba.it
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Il DL 50/2017* sostanzialmente NON AGGIUNGE NULLA A QUANTO GIA' ESISTENTE (cedolare secca per gli affitti turistici - DL 23/2011, vedi) per quanto attiene alla fiscalità del reddito delle strutture ricettive in appartamenti turistici in locazione pura, senza servizi nè di biancheria nè di pulizie, generatori fiscali quindi di "redditi fondiari".(*V. Iter del DL: progetto di legge C. 4127-bis (Proposta emendativa 67.4. in VI Commissione in sede consultiva riferita al C. 4127-bis, vedi qui PDF, art. 4.) presentato dall'On. Fragolent Silvia del PD)
AMBITO DI APPLICAZIONE
Il progetto di legge in parola interessa infatti esclusivamente questa tipologia ricettiva di locazione turistica pura ex L. 431/98, con obbligatorietà di contratto di affitto secondo la normale previsione della legge quadro sull'affitto L. 431/98, non imprenditoriale (e senza servizi), che genera per legge esclusivamente redditi fondiari ex art. 36 TUIR (v. art.4, c.4) e NON quindi tutte le strutture extralberghiere non imprenditoriali, che invece generano per legge "redditi diversi", come ad esempio i B&B o le Case Vacanza, che quindi NON sono interessati dal progetto di legge.
I redditi fondiari (art. 36 TUIR), secondo la tabella seguente, sono generati infatti soltanto dagli appartamenti turistici in locazione pura, quelli che non hanno bisogno di SCIA di inizio attività, ma il cui inizio di locazione in alcune Regioni d'Italia va comunque obbligatoriamente comunicato al proprio Comune, con apposito modulo in carta libera.
LA CEDOLARE SECCA DEL 21%
La cedolare secca per gli appartamenti turistici non imprenditoriali che generano redditi fondiari è una normativa già consolidata (è del 2011) e non è la novità portata da questo progetto di legge.
LE NOVITA' DI QUESTO PROGETTO DI LEGGE
Le due novità principali di questo progetto di legge sono quindi:
1) L'istituzione del "Registro Nazionale delle Attività Extralberghiere non imprenditoriali" presso l'Agenzia delle Entrate non imprenditoriali;
2) I portali online di commercializzazione, le agenzie immobiliari o gestori professionali (OTA) diventano sostituti di imposta per il pagamento dell'imposta sui ricavi che il locatore realizza nel suo contratto di locazione con il conduttore ed obbligati in solido con il gestore della locazione, se ne hanno gestito l'incasso; inoltre devono dal 1° giugno 2017 comunicare all'AdE i dati di questi contratti (nome e cognome, cod. fisc. del locatore, durata del contratto, importo, indirizzo dell'immoble locato) , anche se NON ne hanno gestito l'incasso.
1) L'istituzione del "Registro Nazionale delle Attività Extralberghiere non imprenditoriali" presso l'Agenzia delle Entrate non imprenditoriali;
2) I portali online di commercializzazione, le agenzie immobiliari o gestori professionali (OTA) diventano sostituti di imposta per il pagamento dell'imposta sui ricavi che il locatore realizza nel suo contratto di locazione con il conduttore ed obbligati in solido con il gestore della locazione, se ne hanno gestito l'incasso; inoltre devono dal 1° giugno 2017 comunicare all'AdE i dati di questi contratti (nome e cognome, cod. fisc. del locatore, durata del contratto, importo, indirizzo dell'immoble locato) , anche se NON ne hanno gestito l'incasso.
In sostanza, quindi, la portata reale di questo progetto di legge è soltanto una maggiore certezza per lo Stato di garantirsi (o garantirci, a seconda di come vogliamo intenderla...) entrate fiscali e di censire meglio le attività ricettive extralberghiere. Agevolazioni fiscali vere e proprie per i cittadini gestori delle strutture ricettive extralberghiere non ce ne sono!
Ulteriori info a questo link, clicca QUI (in collaborazione con lo Studio Cataldi).
GLI ERRORI DEL TESTO DI PROGETTO E LE PERPLESSITA' SUI CONTENUTI.
Il comma 1 dell'articolo 4 del progetto parlerebbe di "locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali"
"Peccato" però che...
Già... peccato però che nessuna legge dello Stato possa prevedere la fornitura della biancheria e delle pulizie nella locazione turistica durante il soggiorno, perché sconfinerebbe dalle attribuzioni di competenza legislativa previste dall’art. V della Costituzione. L’art. V della Costituzione Italiana prevede che la materia turistica sia di esclusiva competenza REGIONALE, NON STATALE.
Infatti, a tal proposito, il combinato disposto della L. 431/98 (Legge quadro sugli affitti) e le varie leggi regionali in materia di attività ricettiva in Appartamenti Ammobiliati stabiliscono un confine netto tra LOCAZIONE ed ATTIVITA’ RICETTIVA, dove:
1. la LOCAZIONE può essere svolta senza servizi aggiuntivi alla mera locazione dell’immobile con i suoi arredi e con apposita stipula di un contratto di locazione ai sensi della L. 431/98;
2. mentre L’ATTIVITA’ RICETTIVA va aperta con apposita SCIA comunale, obbedisce alle norme regionali tipiche dell’attività ricettiva che prevedono specifici servizi aggiuntivi al mero alloggio e NON si stipula nessun contratto di locazione, ma un apposito contratto di alloggio, ai sensi del Codice del Consumo e dei "Contratti di alloggio" Unioncamere/ANBBA.
Tra l’altro il divieto di fornire la biancheria e pulizie nelle locazioni è, proprio in virtù di questa DISTINZIONE DELLE COMPETENZE IN MATERIA LEGISLATIVA TRA STATO E REGIONI, che si concretizza nella differenza tra attività “latu sensu alberghiere” e “locazione di immobili arredati” deriva dalla consolidata giurisprudenza della Cassazione.
Il divieto della fornitura della biancheria NELLE LOCAZIONI
Certamente la locazione pura è un’opportunità, ma io non investirei a lungo termine in questa opzione, perché la fornitura di biancheria paventata come possibile dal DL 50/2017 (cd. “norma Airbnb”) non è purtroppo suffragata dalla Giurisprudenza della Corte di Cassazione, che anzi la vieterebbe e che naturalmente prevale rispetto ad ogni previsione normativa regionale!
Se si legge bene la sentenza – ANZI: LE SENTENZE della Cassazione (sentenze nn. 755/91, 5632/93, 17167/02, 2265/10), che è LA FORNITURA di biancheria e le PULIZIE FINALI persino, in quanto considerati un SERVIZIO PERSONALE il problema che non permette di identificare la locazione come tale, ma come SERVIZIO ALBERGHIERO LATU SENSU.
Non quindi la fornitura DURANTE, MA LA FORNITURA PRECEDENTE O SUCCESSIVA financo, al soggiorno! Si legga bene…
La Corte di Cassazione, sez. VI Civile – T, ordinanza 19 febbraio – 20 marzo 2014, n. 6501 in particolare afferma (Vedi l'ordinanza QUI): Il principio che le prestazione lato sensu alberghiere si distinguono dalla locazione di immobili arredati proprio per la fornitura di servizi personali è stato infatti reiteratamente affermato dalla terza sezione civile di questa Corte, secondo la quale "l'attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta analoga natura, in quanto richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno" (sentenze nn. 755/91, 5632/93, 17167/02, 2265/10).”
SI BADI BENE CHE NON PARLA DI “CAMBIO" BIANCHERIA, MA DI “FORNITURA”….
D'altra parte è anche solo una questione di buon senso: se fosse lecito fornire servizi aggiuntivi al mero alloggio anche nelle Locazioni, in cosa si distinguerebbero allora l'alloggio e la locazione?
Altri aspetti contraddittori della norma.
Inoltre il progetto di legge prevedeva anche che l'intermediario debba avere una filiale stabile in Italia (si pensi a Booking.com o Airbnb). Tuttavia per il direttore dell’AdE, Rossella Orlandi, l’apertura di una stabile organizzazione, “non dovrebbe essere imposta ex lege, ma richiede il verificarsi di condizioni e di presupposti sostanziali relativi all’impiego di mezzi umani e/o personali, coerentemente con quanto disposto dalle singole convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni stipulate dal nostro Paese”.
Il comma 1 dell'articolo 4 del progetto parlerebbe di "locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali"
"Peccato" però che...
Già... peccato però che nessuna legge dello Stato possa prevedere la fornitura della biancheria e delle pulizie nella locazione turistica durante il soggiorno, perché sconfinerebbe dalle attribuzioni di competenza legislativa previste dall’art. V della Costituzione. L’art. V della Costituzione Italiana prevede che la materia turistica sia di esclusiva competenza REGIONALE, NON STATALE.
Infatti, a tal proposito, il combinato disposto della L. 431/98 (Legge quadro sugli affitti) e le varie leggi regionali in materia di attività ricettiva in Appartamenti Ammobiliati stabiliscono un confine netto tra LOCAZIONE ed ATTIVITA’ RICETTIVA, dove:
1. la LOCAZIONE può essere svolta senza servizi aggiuntivi alla mera locazione dell’immobile con i suoi arredi e con apposita stipula di un contratto di locazione ai sensi della L. 431/98;
2. mentre L’ATTIVITA’ RICETTIVA va aperta con apposita SCIA comunale, obbedisce alle norme regionali tipiche dell’attività ricettiva che prevedono specifici servizi aggiuntivi al mero alloggio e NON si stipula nessun contratto di locazione, ma un apposito contratto di alloggio, ai sensi del Codice del Consumo e dei "Contratti di alloggio" Unioncamere/ANBBA.
Tra l’altro il divieto di fornire la biancheria e pulizie nelle locazioni è, proprio in virtù di questa DISTINZIONE DELLE COMPETENZE IN MATERIA LEGISLATIVA TRA STATO E REGIONI, che si concretizza nella differenza tra attività “latu sensu alberghiere” e “locazione di immobili arredati” deriva dalla consolidata giurisprudenza della Cassazione.
Il divieto della fornitura della biancheria NELLE LOCAZIONI
Certamente la locazione pura è un’opportunità, ma io non investirei a lungo termine in questa opzione, perché la fornitura di biancheria paventata come possibile dal DL 50/2017 (cd. “norma Airbnb”) non è purtroppo suffragata dalla Giurisprudenza della Corte di Cassazione, che anzi la vieterebbe e che naturalmente prevale rispetto ad ogni previsione normativa regionale!
Se si legge bene la sentenza – ANZI: LE SENTENZE della Cassazione (sentenze nn. 755/91, 5632/93, 17167/02, 2265/10), che è LA FORNITURA di biancheria e le PULIZIE FINALI persino, in quanto considerati un SERVIZIO PERSONALE il problema che non permette di identificare la locazione come tale, ma come SERVIZIO ALBERGHIERO LATU SENSU.
Non quindi la fornitura DURANTE, MA LA FORNITURA PRECEDENTE O SUCCESSIVA financo, al soggiorno! Si legga bene…
La Corte di Cassazione, sez. VI Civile – T, ordinanza 19 febbraio – 20 marzo 2014, n. 6501 in particolare afferma (Vedi l'ordinanza QUI): Il principio che le prestazione lato sensu alberghiere si distinguono dalla locazione di immobili arredati proprio per la fornitura di servizi personali è stato infatti reiteratamente affermato dalla terza sezione civile di questa Corte, secondo la quale "l'attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta analoga natura, in quanto richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno" (sentenze nn. 755/91, 5632/93, 17167/02, 2265/10).”
SI BADI BENE CHE NON PARLA DI “CAMBIO" BIANCHERIA, MA DI “FORNITURA”….
D'altra parte è anche solo una questione di buon senso: se fosse lecito fornire servizi aggiuntivi al mero alloggio anche nelle Locazioni, in cosa si distinguerebbero allora l'alloggio e la locazione?
Altri aspetti contraddittori della norma.
Inoltre il progetto di legge prevedeva anche che l'intermediario debba avere una filiale stabile in Italia (si pensi a Booking.com o Airbnb). Tuttavia per il direttore dell’AdE, Rossella Orlandi, l’apertura di una stabile organizzazione, “non dovrebbe essere imposta ex lege, ma richiede il verificarsi di condizioni e di presupposti sostanziali relativi all’impiego di mezzi umani e/o personali, coerentemente con quanto disposto dalle singole convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni stipulate dal nostro Paese”.
L'ALTRO PROGETTO DI LEGGE PER UNA CEDOLARE SECCA DEL 10% SULL'EXTRALBERGHIERO FINO A 10.000 € DI FATTURATO.
A proposito quindi della possibilità di ottenere degli sgravi fiscali per l'esercizio di un'attività extra alberghiera in Italia forse sarebbe più consono allo scopo questo altro progetto di legge, ancora in X^ Commissione attività produttive della Camera (da marzo 2016...!) e di cui ho già parlato in apposito articolo che potete leggere qui (CLICCA QUI).
A proposito quindi della possibilità di ottenere degli sgravi fiscali per l'esercizio di un'attività extra alberghiera in Italia forse sarebbe più consono allo scopo questo altro progetto di legge, ancora in X^ Commissione attività produttive della Camera (da marzo 2016...!) e di cui ho già parlato in apposito articolo che potete leggere qui (CLICCA QUI).
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* Presidente (1999-2010) e fondatore di ANBBA - Associazione
Nazionale Bed & Breakfast Affittacamere, di AICAV - Associazione Italiana
Case Vacanza (Fondatore e Consigliere nazionale 2005-2011), di ABBAV -
Associazione B&B del Veneto (fondatore e presidente 2003-2010); Fondatore
(2011) e titolare di AIBBA&AgICAV - Agenzia Nazionale dei Bed &
Breakfast, Affittacamere e Case Vacanza.
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