Il calcolo del valore di avviamento di strutture ricettive extralberghiere (Affittacamere, Appartamenti turistici) in Veneto e Lazio

Con la possibilità di volturare la SCIA di Affittacamere e Case Vacanza nel Lazio e nel Veneto aumenta il valore economico di avviamento per le strutture ricettive Extraberghiere esistenti. Metodi di calcolo. La non applicabilità del medesimo valore in tutte le Regioni.

 
Il punto di Stefano Calandra (chi è? Clicca QUI) - www.aibba.it 

Premessa

Lazio e Veneto sono attualmente le due uniche Regioni in cui è possibile effettuare la cosiddetta "voltura" di licenza di attività ricettiva di Affittacamere o Case Vacanza.

Cioè, in pratica, chi vuole rilevare un'attività extralberghiera non dovrà, in Lazio e Veneto, chiudere una SCIA della vecchia attività ed aprirne una nuova, perdendo così i benefici della vecchia SCIA ed obbligandosi a sottoporsi alle nuove regole vigenti al momento dell'apertura della nuova, ma potrà subentrare con una "voltura" di SCIA, mantenendo le caratteristiche in vigore con la vecchia SCIA.

Questa possibilità rappresenta in queste due Regioni, in particolare per il Veneto, una grande opportunità economica per chi ha avuto la fortuna di aprire tempo fa un'attività di Appartamento Vacanza o di Affittacamere ed intende ora cederla, facendo valere il cd. "valore di avviamento".  

Nel Lazio il valore di avviamento di un Affittacamere o di una Casa Vacanza va messo in confronto sul mercato con la possibilità (non difficile) di aprirne uno nuovo.

Ma perchè in Veneto il valore dell'avviamento è più alto?

Dal 2015 in Veneto è diventato difficilissimo aprire una nuova attività di Appartamento Vacanza o di Affittacamere, per cui il valore di avviamento sale alle stelle, perchè le attività di questo tipo diventano merce rara in questa regione, a causa del cambio di destinazione urbanistica introdotto con la pubblicazione sul BUR Veneto (24/4/2015) del regolamento attuativo della LR 11/2013. 

Viene stabilito infatti che tutte le nuove SCIA per UUAUT (cd. "appartamenti vacanze") e Affittacamere in Veneto richiedono la destinazione urbanistica dell'immobile di tipo turistico-ricettivo e non più di quella residenziale.

Questa determinazione della Regione Veneto è unica nel panorama italiano, assicurando al contrario tutte le altre 19 Regioni italiane - da sempre - la destinazione d'uso abitativa-residenziale alle strutture ricettive Extralberghiere. 

Il mantenimento della destinazione d'uso abitativo è storicamente collegata al fatto che l'apertura di strutture ricettive extralberghiere è di piccola dimensione ed può essere quindi effettuata sull'impianto di una casa di civile abitazione, distinguendosi per questo dagli hotel che hanno invece gli stabili adibiti all'uso commerciale.

L'uso commerciale (o "turistico-ricettivo" che dir si voglia) comporta maggiori oneri ed adempimenti per il gestore dell'attività ricettiva, commisurati al fatto che si tratta per lo più di grandi attività alberghiere. Per questo argomento e le implicazioni che ne derivano si legga il mio recente articolo QUI.

Si realizza di fatto il blocco di nuove aperture di Appartamenti Vacanza ed Affittacamere in Veneto (il problema invece non riguarda i B&B con residenza del gestore), perchè spesso le case di civile abitazione (al catasto "A") non possono essere trasformate al catasto in immobili a destinazione turistico ricettiva (al catasto "D"), a causa della mancanza di previsione in tal senso dallo Strumento Edilizio Locale (PRG).

 

In tutte le altre Regioni (diverse dal Veneto e dal Lazio), al contrario, fino a quando non sarà possibile effettuare la voltura della licenza extralberghiera, il valore dell'avviamento è di fatto poco sostenibile, poiché la vecchia struttura andrà chiusa e non è detto possa essere riaperta alle stesse condizioni urbanistiche e logistiche che l'avviamento richiederebbe, a causa del fatto che si riapre alla luce delle norme vigenti alla data della nuova SCIA, che potrebbero essere molto diverse da quelle che hano permesso l'apertura della struttura 5-10 o più anni fa, rendendola di fatto fuori norma. 

Può accadere, capita spesso anzi. Pertanto consiglio a questo proposito di effettuare le normali verifiche di idoneità tecnico-urbanistiche (vedi QUI in cosa consistono ed i costi in convenzione come nostri abbonati) prima di accettare di pagare onerosi importi di avviamento per una struttura ricettiva che poi magari si rivela non a norma nel "passaggio" da un titolare ad un altro.

L'avviamento di attività extralberghiera nel Lazio e Veneto.
L’avviamento e’ dato in estrema sintesi dalla differenza tra il prezzo d’acquisto dell’azienda extralberghiera ed il valore del patrimonio netto che e’ pari alla differenza tra attivo e passivo patrimoniale. Il valore di avviamento rappresenta la parte intangibile dell'azienda, che riflette la sua posizione sul mercato. 

Il valore è determinato liberamente sul mercato e costituisce un costo per l'acquirente (o il nuovo locatore) da tradursi in una plusvalenza tassabile per il venditore (o locatore cedente).

Anche se non costituisce un bene immateriale a sé stante, l’avviamento è quindi una parte inseparabile dell’organizzazione e può essere iscritto in bilancio nell’attivo dello stato patrimoniale (voce B-I-5: art. 2424 c.c.): l'iscrizione è possibile solo se è stato acquisito a titolo oneroso, nei limiti del costo effettivamente sostenuto. Diversamente dalla normativa civilistica, che prevede una durata massima di 5 anni, la disciplina fiscale prevede un limite di durata minimo di 18 anni per l'ammortamento dell'avviamento (art. 103 co. 3 TUIR^).

Un piccolo elenco di alcuni di questi elementi dell'avviamento sono i crediti presso banche e fornitori, la qualità della clientela, il volume di affari, la conoscenza del mercato, la reputazione in Rete, il tasso di ritorno di vecchi clienti ecc. Questo valore rappresenta un maggior costo per l'acquirente (Avviamento - Av) viene definito determinando il valore totale dell’azienda (V) scontando i redditi futuri attesi (Rf):  V-Rf = Av. La differenza tra il valore così ottenuto e il valore di bilancio opportunamente rettificato, è da imputare all’avviamento.
 

Quantificazione del valore di avviamento

Il valore di Avviamento (Av) così determinato nella teoria civilstica, va ora quantificato.

Qual è l'importo massimo di avviamento che posso pagare, perchè sia sostenibile nel tempo? Ed in quanto tempo? Qual è l'investimento alternativo con cui posso confrontare questa convenienza?

In questo ambito non esistono leggi o norme che ne regolamentino il valore e spesso, purtroppo, si rischia di pagare le cifre astronomiche che tutti sappiamo e che rischiano di non essere mai del tutto recuperate nei 18 anni di ammortamento fiscale previste dal TUIR.

Dobbiamo conoscere due elementi per valutare l'avviamento come valore corretto da pagare: il fatturato medio degli ultimi 3 esercizi ed il rendimento dei titoli di Stato.

Partiamo dal presupposto che nessun investitore andrebbe ad investire su un'azienda che produce da un punto di vista reddituale un investimento inferiore ad un titolo di Stato.

Se acquisto o prendo in affitto un immobile su cui è presente l'attività ricettiva pre-esistente mi pongo il problema: in quanto tempo rientrerò del prezzo?

Se prendo in affitto o acquisto le mura di un Affittacamere, ad es., effettuando una voltura di SCIA, pagherò un prezzo al cedente la licenza e devo quindi determinare in quanto tempo recupererò quell'esborso. 

Qual è l'importo massimo che posso pagare, perchè sia sostenibile nel tempo? Ed in quanto tempo? Qual è l'investimento alternativo con cui posso confrontare questa convenienza?
Generalmente sul mercato italiano il valore di avviamento di una struttura ricettiva extra-alberghiera si aggira intorno ai tre-quattro anni di utile ante imposte, generato dalla media degli ultimi tre anni di attività. Quindi è importante per questo motivo avere i bilanci in mano per poter valutare. 

Due esempi pratici di valutazione dell'investimento in un'attività extralberghiera da rilevare

1) COMPRAVENDITA: Es: capitale da investire 1.000.000 di EUR, a fronte di acquisto mura e patrimonio netto azienda da rilevare di 900.000 EUR, avviamento di 100.000 EUR. 

Posizionando questo capitale in alternativa su titoli di stato al 2%, si avrà un ritorno di 20.000 euro / anno. Se investo in questo immobile su cui pago le mura + l'avviamento, rientrerò più o meno del 2%?

Il recupero dell'investimento avviene in 50 anni con i titoli di stato (1.000.000/20.000), in quanti anni con l'azienda?

Si considera un buon affare un'azienda extralberghiera che garantisca ritorni in grado di scontare il livello del rischio d'azienda, ad esempio almeno un 3-4 % rispetto al solo  2% di un titolo di stato netto imposte, cosicchè dovrebbe avere un ritorno sul capitale investito in grado di generare reddito per almeno  30-40.000 / Anno. Anni di recupero investimento: tra i 30 ed i 25. Questo al netto naturalmente delle imposte, di tutti i costi aziendali, anche di quelli dell'avviamento, ammortizzabili fiscalmente in 18 anni e civilmente diciamo in almeno 5 anni.

2) AFFITTO: Es: capitale da investire 100.000 di EUR, a fronte di avviamento di 80.000 EUR, affitto di 20.000 EUR annui.

Posizionando questo capitale di 100.000 EUR in alternativa su titoli di stato al 2%, si avrà un ritorno di 2.000 euro / anno. Se investo in questo immobile su cui pago l'affitto delle mura + l'avviamento, rientrerò più o meno del 2%?

Posizionando questo capitale in alternativa su titoli di stato al 2%, si avrà un ritorno di 20.000 euro / anno. Se investo in questo immobile su cui pago le mura + l'avviamento, rientrerò più o meno del 2%?

Il recupero dell'investimento avviene in 50 anni con i titoli di stato (100.000/2.000), in quanti anni con l'azienda?

Si considera un buon affare un'azienda extralberghiera che garantisca ritorni in grado di scontare il livello del rischio d'azienda, ad esempio almeno un 3-4 % rispetto al solo  2% di un titolo di stato netto imposte, cosicchè dovrebbe avere un ritorno sul capitale investito in grado di generare reddito per almeno  3-4.000 / Anno. Anni di recupero investimento: tra i 30 ed i 25. Questo al netto naturalmente delle imposte, di tutti i costi aziendali, anche di quelli dell'avviamento, ammortizzabili fiscalmente in 18 anni e civilmente diciamo in almeno 5 anni.

 

Con un adeguato Business Plan (vedi QUI un esempio), che contempli la verifica dei costi e dei ricavi realizzabili da quella struttura extralberghiera, ubicata in una determinata posizione geografica e quindi soggetta ai flussi ISTAT statisticamente esistenti, è possibile conoscere la fattibilità dell'investimento, in entrambi i casi (affitto o compravendita), che contempla anche il calcolo del recupero dell'avviamento. 

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QUI un mio breve Curriculum Vitae.

Cordiali saluti a tutti!

Stefano Calandra* - AIBBA&AgICAV, Email: calandra@aibba.it

* Presidente (1999-2010) e fondatore di ANBBA - Associazione Nazionale Bed & Breakfast Affittacamere,  di AICAV - Associazione Italiana Case Vacanza (Fondatore e Consigliere nazionale 2005-2011), di ABBAV - Associazione B&B del Veneto (fondatore e presidente 2003-2010); Fondatore (2011) e titolare di AIBBA&AgICAV - Agenzia Nazionale dei Bed & Breakfast, Affittacamere e Case Vacanza.

© Stefano Calandra (chi è? Clicca QUI) - www.aibba.it