lunedì 9 novembre 2015

Agenzie immobiliari e gestione di appartamenti turistici o appartamenti vacanze in Italia: il punto sulla normativa.

Affitti Turistici e Agenzie immobiliari: una buona opportunità di reddito per i proprietari di casa. Come dare in gestione o gestire tramite i servizi di un'agenzia immobiliare, un Appartamento per Turisti.

La situazione normativa aggiornata, esempi e considerazioni

di Stefano Calandra - www.aibba.it
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La possibilità per gli agenti immobiliari di gestire appartamenti di terzi per gli affitti turistici, introdotta con il Codice del turismo nel 2011 (Decreto legislativo 23.05.2011 n° 79, vedi QUI se di interesse, un mio commento in materia)  è stata revocata ad aprile  del 2012, quando la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittimo il Codice stesso. ** Credits: (si ringrazia per la collaborazione: Home ltd.)
La norma ha costituito un’importante opportunità per gli agenti immobiliari: il Codice del turismo ha infatti attribuito loro la possibilità di gestire degli immobili per conto di terzi, offrendo servizi complementari per le locazioni, e aprendo quindi il mercato degli affitti turistici fino ad allora precluso.

Lo scenario attuale è cambiato a seguito della sentenza della Corte Costituzionale che ha bocciato diciannove articoli del Codice del turismo per eccesso di delega del Governo. Più precisamente, la Corte Costituzionale, con sentenza n. 80, del 5 aprile 2012, su ricorso della Toscana, Puglia, Umbria e Veneto ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di alcune disposizioni, tra cui l’art. 12, del Codice del turismo in quanto la competenza legislativa in materia di turismo spetta in via esclusiva alle Regioni.

Quindi lo scenario che ne deriva, con riguardo alla possibilità per le agenzie immobiliari di occuparsi di appartamenti in affitto, è allo stato di 2 possibili soluzioni, entrambe foriere di redditi interessanti per i proprietari di case:
  1. Possibilità di gestione diretta da parte di agenzie immobiliari in veste di sublocatori: è consentita, regione per regione, solo eventualmente dalla Legge Regionale in vigore. Per una mappatura completa delle normative regionali vigenti in materia di Turismo, si veda QUI e si cerchi un riferimento alla gestione di appartamenti o case in affitto da parte di agenzie immobiliari. 
  2. Possibilità di costituirsi quali mandatari di un contratto di locazione tra proprietario e gestore dell’Appartamento turistico: è consentito, in tutta Italia. La provvigione all'agenzia immobiliare è una spesa dovuta in quanto essa si occupa della mediazione e di tutta una serie di operazioni necessarie a dare maggiore visibilità all'annuncio di affitto. La provvigione per l'agenzia di affitto non deve mai uscire dalla forbiceche va dal 3% al 6%, in base alla contrattazione tra agenzia mandataria e cliente mandante.
Per la prima opzione, posso dare io molte informazioni, quale esperto in materia.
Suggerimento: Sicuramente è da verificare bene se l'agenzia immobiliare è a conoscenza di tutta la normativa per la gestione corretta di un' attività ricettiva di tipo B&B/Affittacamere o Appartamento Vacanze. Perché, è fondamentale stare molto in guardia su tutti gli adempimenti che l'agenzia, in sostituzione del proprietario, dovrà ottemperare per la gestione corretta dell'attività ricettiva. In mancanza, quindi, alcuni danni e/o problemi potrebbero ricadere sul proprietario ignaro, soprattutto dal punto di vista della sicurezza e delle assicurazioni obbligatorie. [Rimango naturalmente a disposizione con un'assistenza specifica, ben predisposta e puntuale dedicata al rapporto agenzia immobiliare-proprietari, agli abbonati che ne facciano richiesta.

Per il secondo caso e le determinazioni della percentuale di provvigione è bene rivolgersi ad una agenzia immobiliare, che ne sa molto più di me...! (:
Suggerimento: L'opportunità per il proprietario di case di appoggiarsi ad un'agenzia immobiliare per trovare un potenziale gestore di attività ricettiva che prenda quindi in affitto l'immobile di cui siete proprietari, la considererei molto positivamente, posto che le agenzie immobiliari hanno certamente il polso della situazione della domanda e dell'offerta sul territorio. Il problema principale è però che spesso le agenzie di immobiliari non hanno la competenza necessaria per comprendere se l'immobile di cui voi siete in possesso è idoneo a diventare facilmente un'attività ricettiva di tipo B&B/Affittacamere o Appartamento Vacanze. [Rimango naturalmente a disposizione con un'assistenza specifica, ben predisposta e puntuale dedicata al rapporto agenzia immobiliare-proprietari, agli abbonati che ne facciano richiesta.

Le modalità di presa in gestione di immobili da adibire a B&B/Affittacamere/Case Vacanza.
Per la presa in gestione (da parte di privato o di agenzia immobiliare) di appartamenti per avviare un’attività di B&B/Affittacamere/Case vacanza bisogna seguire le norme in tema di contratti di affitto. Chi decide di prendere in locazione un immobile per gestire un'attività di B&B/Affittacamere/Casa Vacanze spesso incontra dei problemi nel comprendere quale sia esattamente la fattispecie contrattuale di locazione da stipulare con la proprietà.

Posto che la cedolare secca non sarà applicabile per il proprietario delle mura, in ragione della natura commerciale (con o senza P. IVA) dell’attività ricettiva di Affittacamere/B&B/Casa Vacanze che andrete ad aprire con SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), queste ultime non possono essere svolte in modo regolare con un contratto di locazione o con il contratto principale, ancorchè con permesso di subaffitto, ma che vietino l'uso turistico dell'immobile: se il conduttore deve svolgere attività turistica extra-alberghiera, la stessa non puo essere vietata nel contratto principale.
Le 3 possibili fattispecie di durata di contratto di locazione da stipulare con il proprietario sono:
1. Contratto Transitorio 1-18 mesi (tutte le strutture)
2. Contratto 4+4 anni (B&B)
3. Contratto 9+9 anni (Case Vacanza e Affittacamere)


Prima di presentare la SCIA al Comune o comunque prima di aprire un'attività bisogna a volte accertarsi di aver stipulato con il proprietario dell'immobile preso in locazione per gestirlo poi come B&B/Affittacamere/Casa Vacanze, il giusto contratto di locazione, nelle forme previste dalla legge. Generalmente è bene far precedere la stipula vincolante di un contratto di locazione da adibire a B&B/Affittacamere/Casa Vacanza da una serie di disamine fondamentali dell'immobile, sia dal punto di vista giuridico, che fiscale, che urbanistico/tecnico: vedi a tal proposito i passi da 1 a 5 della Guida primi passi (clicca QUI). I tempi per la verifica di questi 5 passi son calcolabili di solito in 8-10 giorni, se scegliete di essere seguiti dal nostro esperto.  La cd. "proposta di locazione" è la condizione giuridica utile proprio per “temporeggiare" legalmente e procedere alle valutazioni urbanistiche, tecniche, commerciali, fiscali e giuridiche dell’immobile da prendere in affitto per gestire l’attività ricettiva.

Un'altra modalità di presa in gestione da terzi di un appartamento è il comodato gratuito  (art. 1083 c.c.). Clicca qui per maggiori informazioni sugli aspetti giuridici e fiscali di questo contratto e delle implicazioni che ne derivamo per chi gestisce un bed and breakfast/affittacamere/casa vacanza o per chi intende dare in "locazione pura" a terzi un appartamento avuto in comodato.

Per maggiori informazioni sul Transitorio ed altri tipi di contratto di maggior durata sono disponibili tutte le informazioni e documentazione  per gli abbonati con quota BASE o COMPLETA (Vedi).



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©Stefano Calandra (chi è? Clicca QUI) - www.aibba.it 

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Ulteriori approfondimenti consulenze sono disponibili su abbonamento, BASE o COMPLETO. Qui trovi maggiori informazioni sui servizi offerti dalla mia agenzia AIBBA&AgICAV.


Cordiali saluti a tutti!









   


Stefano Calandra* - AIBBA&AgICAV 
Email: calandra@aibba.it - www.aibba.it


* Presidente (1999-2010) e fondatore di ANBBA - Associazione Nazionale Bed & Breakfast Affittacamere,  di AICAV - Associazione Italiana Case Vacanza (Fondatore e Consigliere nazionale 2005-2011), di ABBAV - Associazione B&B del Veneto (fondatore e presidente 2003-2010); Fondatore (2011) e titolare di AIBBA&AgICAV - Agenzia Nazionale dei Bed & Breakfast, Affittacamere e Case Vacanza.

2 commenti:

  1. Ho letto un articolo a riguardo quando stavo al hotel ortisei www.laperlahotel.info e devo dire che le recensioni promettevano piu di quest articolo qui ..bhoo

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  2. Buongiorno Stefano, sono un'agente immobiliare. ho un appartamento di proprietà che gestisco con locazione turistica ma esula quindidall'attività di agenzia immobiliare. mi piace molto questo lavoro e sto pensando di gestire appartamenti di miei clienti a livello turistico. Quale è la tipologia di contratto che mi consiglia? inoltre una volta stipulato il contratto dietro un corrispettivo come funzionano gli incassi? intendo dire: come posso gestire un "vuoto per pieno"?

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