venerdì 28 marzo 2014

Dare in affitto o fare Bed and Breakfast con un appartamento preso in comodato o locazione - aspetti legali e fiscali. Il punto di Stefano Calandra

Dare in affitto o fare un Bed and Breakfast con un appartamento preso in comodato gratuito o in locazione- aspetti legali e fiscali. 
Il punto di Stefano Calandra (chi è? Clicca QUI) - www.aibba.it 


Spesso si pone il problema di come trattare dal punto di vista fiscale la situazione in cui, avuto in comodato gratuito ex art. 1803 c.c. o in locazione (art. 1571 c.c.) un appartamento da un parente o da una terza persona (contratto A), lo si voglia poi dare in (sub)affitto a terzi (contratto B).


Il comodato (art. 1803 c.c.) è il contratto con il quale una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.
La locazione (art. 1571 c.c.) è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Nell'ambito dell'edilizia ad uso abitativo vi sono contratti di locazione di durata breve (una settimana), media (1-18 mesi), lunga (4+4 anni per uso residenziale o per prendere in gestione un B&B, 9+9 anni per prendere in gestione un Affittacamere/Casa Vacanza) secondo prescrizioni precise delle normative vigenti. (Per avere un utile vademecum sulla locazione pura e sulle tipologie di contratto di locazione da utilizzare sia per la locazione pura, sia per prendere in gestione un B&B potete rivolgervi alla mia agenzia, info@aibba.it).
Le attività di Bed and Breakfast/Casa Vacanza/Affittacamere - la cui definizione giuridica è di matrice regionale- sono attività ricettive extralberghiere (v. qui le definizioni) che generano un rapporto giuridico di tipo commerciale, mediante la fornitura di servizi complementari al sempice pernottamento (es: pulizia, biancheria, colazione) con l'ospite/cliente pernottante, verso un determinato corrispettivo che include pernottamento + servizi.

Due aspetti allora sono spesso oggetto di dubbio, uno giuridico per capire a quale tipo di fattispecie giuridica (locazione pura / attività commerciale) ci si trovi di fronte nel contratto di tipo B ed uno fiscale per cui è da stabilire quale tipo di redditi si realizza, come si devono dichiarare nel contratto B ed a chi vengono imputati i redditi percepiti in tutto il passaggio A+B nel loro complesso?

L'aspetto giuridico.
Dal punto di vista giuridico l'operazione A+B basata sul possesso dell'immobile in base ad un comodato o locazione e la successiva sublocazione a terzi o gestione di attività commerciale del tipo Bed and Breakfast/Casa Vacanza/Affittacamere è un'operazione perfettamente legittima, ma con opposti esiti fiscali
Anche se certamente, usare ad esempio il comodato gratuito come contratto nel rapporto A per prendere in gestione un appartamento da utilizzare nelle due modalità descritte nel rapporto B, da minori garanzie di affidabilità fiscale nei confronti dell’Amministrazione Finanziaria rispetto ad un contratto di locazione con il proprietario; perchè è chiaro che si lucra su un immobile avuto gratuitamente da un proprietario e la cosa non sempre appare verosimile all'AdE...!
Ma al di là di questo aspetto di "opportunità fiscale" è senz'altro legittimo dal punto di vista giuridico, ripeto, prendere in comodato gratuito o in locazione un bene immobile per poi (sub)affittarlo a terzi, secondo lo schema grafico visto sopra. Il problema non è giuridico, ma fiscale.
Le fattispecie giuridiche nel rapporto B sono a questo punto solitamente di due tipi: 
PRIMO TIPO la cd. "locazione pura" ex art. 1571 e ss. del codice civile, senza dotazioni nè servizi aggiuntivi al semplice insieme di arredi e corredi ed alle manutenzioni ordinarie, che sono le uniche cose consentite in dotazione al contratto di affitto stipulato in assenza di SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività). 
SECONDO TIPO La Scia è un passo invece obbligatorio ed è da presentare al Comune ove è ubicato l'appartamento da trasformare in Bed and Breakfast/Casa Vacanza/Affittacamere. Queste costituiscono infatti il secondo tipo di attività che si può fare nel rapporto B, cioè un'attività commerciale vera e propria - come più sopra definita, che non è una locazione, nè in senso civilistico nè in senso fiscale.

L'aspetto fiscale.
L’ ordinanza 19 marzo 2014, n. 6501 della CORTE DI CASSAZIONE (Vedi l'ordinanza QUI) chiude una definitiva questione su una cosa già nota, per cui il Bed and Breakfast/Casa Vacanza/Affittacamere non costituiscono "locazione" ex art. 1571 c.c., ma attività commerciale (occasionale o imprenditoriale) e genera redditi commerciali.
Recita l'ordinanza citata della Cassazione: “(…) La fornitura di detti servizi di cambio settimanale della biancheria e di pulizia dei locali (...) caratterizza i rapporti tra la contribuente e i suoi clienti come rapporti di prestazione alberghiera e non di locazione. (...) In conclusione si deve affermare il principio che nell’ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria) - il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti dell’articolo 10, punto 8, d.p.r. 633/72.”
Il principio che le prestazione lato sensu alberghiere si distinguono dalla locazione di immobili arredati proprio per la fornitura di servizi personali è stato infatti reiteratamente affermato dalla terza sezione civile della stessa Corte, secondo la quale "l'attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta analoga natura, in quanto richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la (sola ndr) fornitura della biancheria da letto e da bagno" (sentenze nn. 755/91, 5632/93, 17167/02, 2265/10)."
L'Ordinanza non affermerebbe, invece, il principio dell’assoggettabilità automatica a IVA di dette attività commerciali, quindi rimane la validità di quanto già affermava prima l'Agenzia delle Entrate (AdE) per cui “in linea di massima” fino a due Case Vacanza si possono gestire senza IVA (v. qui in ultima pagina la risposta ad un mio interpello).  
Anche per i B&B non cambia nulla, possono aprire come prima anche senza IVA e poi passare a P. IVA con i soliti criteri sempre usati fino ad ora (vedi QUI). 
Per le maggiori dimensioni di impresa, invece, è prassi aprire subito la partita IVA all'apertura di un Affittacamere, anche se, in linea di diritto, valgono gli stessi criteri appena evidenziati per il Bed and Breakfast.

Chiarito questo aspetto della fattispecie di reddito che deriva dall'avvio di un'attività ricettiva e dell'IVA da applicare o meno, resta da capire in capo a quale soggetto vanno imputati i redditi del rapporto B (al proprietario/comodante o al locatore/gestore/comodatario?).

Affittare un appartamento ricevuto in comodato  
Il comodato, come la locazione, non trasferisce "diritti reali di godimento", ma solo i cd. “diritti personali di godimento”. Pertanto, in caso di redditi da locazione (cd. "redditi da locazione o fondiari") derivanti dalla locazione di un appartamento ricevuto in comodato da un parente, tali redditi vanno posti in capo al comodatario del rapporto B e non in capo a chi non ha diritti reali sul bene. Essi rimangono quindi in capo al proprietario/comodante del bene immobile del rapporto A). Questo lo stabilisce l'art. 26 del TUIR e c’è una risoluzione dell’AdE....

(Omissis...)


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Un articolo che interessa a chi affitta per vacanze: Airbnb e visibilità di appartamenti vacanze- luci e ombre della piattaforma di annunci di alloggi più grande del mondo.
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Sublocare un appartamento ricevuto in locazione
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Sublocare un appartamento facendo B&B
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Altro articolo simile:  Agenzie immobiliari e gestione di appartamenti turistici o appartamenti vacanze in Italia: il punto sulla normativa.

http://www.aibba.it/corpo.php?link=file/contattaci.html


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Cordiali saluti a tutti!


Stefano Calandra* - AIBBA&AgICAV 
Email: calandra@aibba.it - www.aibba.it

* Presidente (1999-2010) e fondatore di ANBBA - Associazione Nazionale Bed & Breakfast Affittacamere,  di AICAV - Associazione Italiana Case Vacanza (Fondatore e Consigliere nazionale 2005-2011), di ABBAV - Associazione B&B del Veneto (fondatore e presidente 2003-2010); Fondatore (2011) e titolare di AIBBA&AgICAV - Agenzia Nazionale dei Bed & Breakfast, Affittacamere e Case Vacanza.
© Stefano Calandra (chi è? Clicca QUI) - www.aibba.it 

32 commenti:

  1. Salve, ho un dubbio:
    mia nonna possiede ed è residente in un immobile in cui io (nipote) vorrei aprire una CASA VACANZE. Mi sembra di capire che potremmo fare un contratto di COMODATO ma in questo caso lei andrebbe a perdere le agevolazioni in quanto da PRIMA CASA diventerebbe SECONDA CASA, andando a pagare molte piu tasse.
    Come posso ovviare a questo problema?
    Per esempio, se facessimo un contratto di COMODATO della durata di 9 MESI e i restanti tre nonna rientrasse in possesso della casa (e l’attività di casa vacanze per quei mesi fosse sospesa), andando a rinnovare il comodato ogni anno sempre per 9 mesi, mia nonna potrebbe MANTENERE LA RESIDENZA E LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA E IO FARE UNA CASA VACANZE????
    Grazie mille in anticipo.

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  2. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  3. Ogni cittadino in Italia può dichiarare di avere una prima casa per pagarci le relative imposte scontate (IMU, registro etc...) e quindi conserva i relativi benefici. Per usufruire di questi benefici non è necessario che l'immobile sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.
    La casa che lei dichiara essere prima casa conserva i diritti prima casa, indipendente dall’uso che ne fa (B&B, CAV o altro)!
    Deve anzi mantenervi la residenza ( o averla nel Comune dove è situata l'unità abitativa oggetto dell'agevolazione) per non perdere i benefici 1^ casa e può comunque dare l'unità abitativa in affitto a terzi: l'Agenzia delle Entrate, più volte sollecitata su questo, non fa problemi.

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    1. Salve
      alla luce dell nuova normativa mi sembra che ci sia incompatibilità tra residenza e CAV nel comune di Roma. Inoltre in generale è richiesa la residenza nella casa per avere le agevolazioni prima casa IMU E TASI, non basta la residenza nel comune come per l'imposta di registro. È così? grazie mille

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    2. Salve
      alla luce dell nuova normativa mi sembra che ci sia incompatibilità tra residenza e CAV nel comune di Roma. Inoltre in generale è richiesa la residenza nella casa per avere le agevolazioni prima casa IMU E TASI, non basta la residenza nel comune come per l'imposta di registro. È così? grazie mille

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  4. Salve. Vorrei sapere una cosa a riguardo dell'apertura di una casa vacanze.
    Mio padre e mia madre hanno un appartamento (seconda casa), che io vorrei adibire a Casa Vacanze, attraverso un contratto di comodato d'uso gratuito.
    Quello che volevo sapere è questo: nel contratto d'uso che si farebbe fra i miei genitori e me, devo necessariamente specificare che lo faccio per aprire attività di Casa Vacanze? e, nel caso, posso comunque mettere la mia residenza, così da poter usufruire dei benefici del NON pagamento della IMU, vista la normativa che lo permette con un comodato d'uso fatto ad un parente stretto per la seconda casa?
    Grazie mille

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  5. Buongiorno,
    una volta che si sia fatta la disamina di idoneità dell'immobile ad uso abitativo, cioè si sa che è idoneo dal punto di vista tecnico/sanitario/urbanistico/antincendio a diventare attività ricettiva (vedi Qui: http://www.aibba.it/corpo.php?link=file/primipassi.html#2), nei passi successivi della mia guida abbonati "Passo dopo Passo" (disponibile per gli abbonati a partire da EUR 69,00 annuali) si vedono diversi altri aspetti, fra cui quello contrattuale per prendere in gestione apaprtamenti di terzi.
    Tra le clausole che devono essere presenti nel contratto di comodato, ci devono essere senz'altro le specifiche sul subaffitto (a chi e per quale uso).
    Non c'è incompatibilità tra residenza anagrafica ai fini dei benefici prima casa (redditi, IMU) e l'apertura di una CAV. L'incompatibilità se c'è è tra domicilio e casa vacanze, nel senso che la casa vacanza è un affitto a corpo, deve comprendere l'intero immobile/appartamento dentro il quale non ci deve abitare nessun altro durante l'alloggio degli ospiti.
    Se vuole ricevere un’utile guida gratuita sulle modalità di apertura di un appartamento in locazione pura o di una CAV/B&B/Affittacamere nella sua Regione mi dica dove vuole aprire e gliela invio. Maggiori informazioni ed un vademecum completo sulle modalità di gestione e su tutti gli adempimenti di questa tipologia ricettiva sono riservate agli abbonati.

    Io di solito lavoro a distanza, lo faccio da tanti anni con metodica di lavoro collaudato. Per questa tipologia di quesiti e servizi richiesti ed avere la relativa assistenza, io consiglio sempre un abbonamento BASE da EUR 69 (EUR 35 dal 2° anno), perché è studiato per chi ha già un’attività avviata o comunque, come credo nel suo caso, dovrebbe essere sufficiente come abbonamento per rispondere ai quesiti che afferiscono la sua attività e permette l’accesso a tutti i servizi, riservati sempre agli abbonati, di sottoscrizione polizza RC e di consulenza marketing, che le permetterà di risparmiare molti soldi rispetto alle risorse e servizi reperibili altrove. Per ogni altro dubbio e/o risposta ai Suoi quesiti che richiedano da parte mia una risposta più complessa ci sono anche dei servizi non inclusi nell’abb. BASE, ma inclusi nel COMPLETO da EUR 149,00. Durante il periodo di abbonamento valuteremo insieme se dovrà pagare la differenza per passare da uno all’altro, ma non dovrà farlo se non ve ne sarà bisogno!
    Può scrivermi a: calandra@aibba.it oppure visiti il sito www.aibba.it .

    Cordiali saluti.
    Stefano Calandra
    AgICAV & AIBBA- Agenzie professionali riunite per il B&B, l'Affittacamere e le Case Vacanza
    Sede Nazionale: via Istria, 12 - 30126 Venezia Lido (VE)
    Tel +39 041 731429 (lun-ven 9.30-13.00) - Fax +39 041 8623110
    E-mail: calandra@aibba.it- Web: www.aibba.it - Twitter: @stefcalandra - P.IVA 03380970271

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  6. Salve,
    vorrei aprire un B&B a Roma. Non ho la residenza in quella casa ma mi viene data con un contratto di locazione o comodato d'uso gratuito.
    E' possibile tutto questo?
    Grazie

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  7. sì è possibile ma con importanti accorgimenti: mi scriva a calandra@aibba.it per info.

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  9. Salve , io vorrei aprire un b&b a Pesaro nella casa in cui vivo intestata a mio marito e mia suocera dopo lamorte di mio suocero , si può fare in comodato d'uso ?

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  11. Vorrei aprire un b&b in una villa di mia zia la quale gentilmente non mi farebbe pagare affitto ma comunque vorrei le carte in regola . cosa devo fare . un contratto di comodato d uso gratuito? Inoltre io vorrei cambiare la residenza da casa mia in questa struttura . inoltre il b&b avrebbe un massimo di 6 posti letto quindi non dovrei aprire partita iva giusto? Infine dove devo presentare la denuncia d inzio attività? Cordiali saluti

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  12. Buongiorno,
    come prima cosa mi scuso se la richiesta non dovesse essere attinente al blog.
    Io vorrei utilizzare la mia imbarcazione di 13 metri (quindi non natante perchè immatricolata) come un Boat & Breakfast. La barca rimarrebbe ormeggiata in porto e solo occasionalmente, su richiesta degli ospiti, uscirebbe per effettuare delle escursioni.
    Questa premessa per chiedere se secondo voi la normativa da applicare è la stessa dei Bed & Breakfast. Vorrei anche sapere se è possibile gestirla con un'associazione.
    Grazie per i consigli.
    Saluti
    Antonello

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  13. Salve
    alla luce dell nuova normativa mi sembra che ci sia incompatibilità tra residenza e CAV nel comune di Roma. Inoltre in generale è richiesa la residenza nella casa per avere le agevolazioni prima casa IMU E TASI, non basta la residenza nel comune come per l'imposta di registro. È così? grazie mille

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  15. Salve a tutti e complimenti al sig. Stefano Calandra per questo blog. Ho letto tutto l'articolo ma purtroppo molti aspetti non li ho affettati. Vorrei avere un chiarimento, se possibile:

    Ho una casa di proprietà al 50% mia e di mia madre da ristrutturare completamente e dato dovrò spenderci pensavo di sistemarla per affittarla a studenti. Ho fatto fare dei preventivi da varie ditte e una di questi mi ha fatto una proposta ovvero: di affittargli casa cosi com'è e ogni lavoro sarà a carico loro per farci un b&b. Ora oltre a doverci ancora accordare sul prezzo e tutti i dettagli quello che mi chiedevo è come funzionasse 1 il contratto di locazione, 2 potrò cmq usare la cedolare secca sull'affitto? 3 essendo al 50% il contratto deve essere fatto da entrambi o basta che lo stipula un solo proprietario con magari il comodato d'uso gratuito dell'altro?

    Vi ringrazio anticipatamente per le eventuali delucidazioni.

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  16. mi invii il quesito tramite il modulo di contatto che trova qui: http://www.aibba.it/aprireunbedandbreakfast.html . Cordiali saluti.

    S. Calandra.

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  17. salve volevo sapere se prendendo un immobile in affitto posso avviare un bed and breakfast oppure prima di firmare il contratto devo chiedere al proprietario il permesso. grazie

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  18. per entrambe le domande la risposta è affermativa, ma con importanti accorgimenti: mi scriva a calandra@aibba.it per info.

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  19. Salve. Vorrei ricevere un'informazione in merito all'attività prestata, per conto del proprietario, in una casa avviata come B&B. In specie, occupandomi personalmente dall'accoglienza, alle pulizie, ma rimanendo estranea alla gestione delle prenotazioni, in che tipologia contrattuale potrebbe rientrare la mia mansione? Libero professionista? Se si, occorre PI?
    La ringrazio anticipatamente.
    Antonella_

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    Risposte
    1. errata corrige: CASA VACANZA, no B&B

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  20. buongiorno prima di abbonarmi ed essere seghuito ho una domanda da' porgli mia moglie ha un appartamento al centro storico di napoi in qui la diviso e'ricavato 2 appartamenti piccoli senza fare il frazionamento,mia moglie ha residente nel appartamento ma dividendolo ora vorrebbe fare una casa vacanza domanda visto che risulta residente puo fare la casa vacanza nel appartamento che ha diviso oppure in termini legali andrebbe meglio un b&b? grazie mille spero che mi risponda solo ha questa domanda poi per il resto mi abbonero' per tutto il percorso da' fare grazie

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  21. La risposta se "in termini legali andrebbe meglio il B&B" dipende da fattori che lei non ha considerato nella doamanda e che non mi sono noti, per cui così non le so rispondere perchè non ho creato la scheda personale che la riguarda. In ogni caso per aprire una CAV NON si può essere residenti nè abitare nell'unità abitativa che dedicate alla CAV stessa, ma deve essere affittata a corpo all'ospite.
    Per affittare una porzione di casa dove vivete si deve considerare o il B&B o l'Affittacamere, ma non sono la stessa cosa, perchè le due configurazioni giuridiche hanno servizi diversi e si rivolgono anche a target di clientela diversi. Una volta abbonato (necessaria quota abb. COMPLETO) saprò guidarla in tutte le disamine del caso per scegliere la struttura, i servizi, la fiscalità e le modalità gestionali che vanno bene per il suo caso, per l'ubicazione ed il target di clientela corretto. Cordiali saluti. S. Calandra

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  22. Se i Bed and Breakfast/Casa Vacanza/Affittacamere costituiscono il secondo tipo di attività che si può fare nel rapporto B, cioè un'attività commerciale vera e propria - come più sopra definita, che non è una locazione, nè in senso civilistico nè in senso fiscale,posso quindi cedere l'attività ad un terzo senza chiedere il permesso al proprietario?

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  23. Salve Stefano approfitto della sua gentilezza per chiederle un' informazione. Sto prendendo in affitto un immobile per adibirlo ad uso beb (3stanze 6 ospiti ) mi sa dire se nel contratto deve Essere specificato Che non vi eé divieto di sub locazione ?
    Grazie Mille

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  24. Salve vorrei aprire un B&B in una casa di mia proprietà ma dove non ho la residenza anche se risiedo nella stessa città e a 500 mt. dal futuro B&B.
    Essendo sposata con mio marito so che devo spostare la residenza nel B&B , ma solo io o anche lui? Cosa mi comporta spostare la residenza ai fini dei diritti che ho sulla casa dove vivo con mio marito? I nostri figli sono grandi e non abitano più con noi , quindi non mi possono denunciare per abbandono di minore, mi può chiarire questo aspetto della residenza? La ringrazio anticipatamente

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  25. Salve vorrei esporre il mio problema magari riesco ad risolverlo. Ho un affittacamere professionale nel luglio del 2014 sono subentrato in un contratto di affitto di 4 secco, nel 2015 apro attività di affittacamere professionale con partita iva da allora chiedo ma non ottengo i nuovi contratti dalla proprietà fino ad aprile scorso quando con un accordo verbale concordiamo che il nuovo contratto sia di 6+6 ma stesso affitto, oggi 18 maggio 1 mese dopo questi accordi mi chiedono l'aumento dell'affitto per il rinnovo o nuovo contratto, il contratto attuale scade a marzo 2017, come e cosa posso fare?

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  26. Salve, io e un amico vorremmo affittare un monolocale in centro storico a Napoli ed adibirlo a Casa vacanze. Volevo chiederle se per realizzare un'attività del genere la proprietà dell'immobile deve essere condizione necessaria o se, al contrario, mediante un contratto di comodato con il proprietario possiamo utilizzare il monolocale svolgendo un'attività puramente turistica. Ci sono clausole o contratti di fattispecie che possono essere stabiliti? disponendo di capitale iniziale limitato vorremmo tentare questa strada. Abbiamo lavorato entrambi nel settore turistico ma vorremmo raccogliere informazioni prima di procedere. La ringrazio in anticipo per la Sua disponibilità. Saluti. Roberta

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  27. Salve,
    Ho un'appartamento a Roma e pensavo di provare a fare o casa vacanza, b&b o affittacamere. Qualcuno mi saprebbe dire se tassativamente parlando ce qualche differenza. Più che altro per capire cosa mi conviene fare.
    Grazie mille per il vostro aiuto.

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