venerdì 12 agosto 2016

Airbnb e visibilità di appartamenti vacanze- luci e ombre della piattaforma di annunci di alloggi più grande del mondo. Il punto di vista di Stefano Calandra.

Airbnb, il sito fondato a San Francisco nel 2008 che gestisce gli annunci dei proprietari privati che vogliono affittare la casa ai turisti. Luci e ombre della piattaforma di locazione on line più grande al mondo.

Il punto di Stefano Calandra (chi è? Clicca QUI) - www.aibba.it 
  

Airbnb  in pochi anni ha attirato milioni di clienti, che evidentemente trovano più divertente, oltre che più conveniente, organizzare le proprie vacanze a casa d'altri.
AIRBNB è un sito di annunci di alloggi (community) che in 8 anni ha rivoluzionato il mondo della locazione turistica soprattutto di appartamenti rendendola, sostanzialmente, globale. Diversa la natura quindi, rispetto ai "portali" di prenotazione classici, come Booking.com o Expedia.
In questo articolo cercherò di evidenziare le luci e le ombre di una piattaforma che ha certamente avuto il pregio di dar voce e identità a praticamente tutti coloro che vogliono affittare una stanza nel mondo. Ma cosa succede quando questi "tutti" sono 2 o 3 volte più numerosi delle strutture che, ufficialmente, dovrebbero esistere? Quale garanzia di qualità  offre Airbnb al cliente? E, infine, quali vantaggi economici per i proprietari? I prezzi e la qualità offerta sono competitive rispetto ad altre piattaforme? In cosa si differenzia Airbnb da altri portali di prenotazione (es: Booking.com oppure Homeholidays?) e quali servizi offre in più o in meno?
A queste ed a molte altre domande rispondo in questa mia analisi, volendo essere il più obbiettivo possibile per capirne bene pregi e difetti. Preferisco essere schietto con voi: non ho mantenuto i miei appartamenti in locazione nè il mio B&B su Airbnb, dopo un periodo iniziale in cui lo avevo fatto, perchè la resa in termini di prezzo era risultata troppo bassa (vendo a più soldi su altri portali o direttamente) e perchè non ero contento della politica di prenotazione e dei vincoli tecnologici del sito, che mi impedivano di modulare ed adattare le mie proposte di alloggio e di prezzo verso il futuro ospite. Ma rimane una mia impressione. 
Infine, perchè essendo molto impegnato a "far bene" il mio mestiere di Ospite di clienti nella mia struttura, trattando nei particolari l'accoglienza e conoscendo la complessità di questo lavoro, mi sentivo un po' sminuito a vedermi affiancato nel portale di annunci Airbnb da operatori improvvisati ed un po' al margine, chiaramenti presenti oggi con un annuncio di affitto di appartamenti e domani, chissà? Mentre la mia gestione più "professionale" con dipendenti e tasse da pagare ha senz'altro un respiro diverso...
Airbnb l'ho sempre considerato una "evoluzione" del sito "bbplanet", che una volta andava per la maggiore nel primo decennio del Millennio. Era questo un sito molto rigido e che non permetteva, di nuovo, un rapporto flessibile e di dialogo con la clientela, perchè naturalmente nel momento in cui iniziava il dialogo tra il gestore ed il futuro ospite, poteva succedere che si uscisse dalla piattaforma per prenotare... ecco, questa pretesa "social" di Bbplanet prima e di Airbnb ora non la ritengo soddisfatta dalla struttura della piattaforma.
Buona lettura.
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Airbnb.

l valore della piattaforma di home-sharing più utilizzata al mondo è balzato a 30 miliardi di dollari. A giugno 2015 il valore era di circa 5 miliardi più basso. Due mesi fa ha raccolto un miliardo da un gruppo di banche formato da JP Morgan, Citigroup, Bank of America e Morgan Stanley. Airbnb non è ancora quotata in Borsa: saranno queste le banche che la seguiranno un domani quando dovesse decidere di quotarsi? (by Sole 24 h. agosto 2016).  

Cosa dicono di sè (by Panorama.it)
«Vogliamo far incontrare l’ospite giusto con il padrone di casa più adatto a lui. Dare modo a chiunque di trovare la casa dei suoi sogni, o almeno in linea con lo spirito di quel singolo viaggio» riassume Joe Zadeh, vicepresidente del prodotto. È qui da sei anni, tutti lo chiamano Joebot: Apple Watch al polso, camicia fuori dai pantaloni, tono cordiale e modi formali quanto basta, è un ingegnere, uno dei primissimi a essere assunto da Brian Chesky e compagnia quando l’ufficio era ancora una camera da letto in un appartamento sobrio di San Francisco.
Per stringere in un colpo d’occhio quale superpotenza sia diventata Airbnb, basta lasciarsi alle spalle il Civic Center di San Francisco con la troneggiante cupola della City Hall e trovare il civico 888 di Brannan Street. Impresa da niente, visto che l’indirizzo è appeso a caratteri cubitali su un palazzone rigoroso, slanciato, addolcito da accenni di decorazioni neoclassiche. Una volta dentro il quartier generale della piattaforma leader nelle prenotazioni di abitazioni di privati, non resta che montare su un ascensore e affacciarsi a una qualsiasi ringhiera. 
Ecco, di botto, pararsi davanti quattro piani di uffici pieni di ragazzi in maniche corte, ragazze sorridenti vestite in modo casual, cani (sono ammessi), divani, lampade e credenze. Un brulicare di circa 500 persone che, dal dicembre del 2013, occupano quella che è l’antitesi di un ufficio tradizionale. 

Le scrivanie ci sono, ma sono mobili verso l’alto, per consentire di lavorare in piedi e non rimanere ancorati ai tavoli; esistono tanti spazi comuni - quasi esagerati quelli dedicati al cibo, gratis per impiegati e loro ospiti da colazione a cena - che ricreano un parco con corredo di sdraio, una roulotte con cucina, una casa sull’albero, una libreria semibuia, una saletta con luci psichedeliche e altre stramberie riprodotte in modo identico alle proposte più stravaganti, originali o eleganti pubblicate sul sito. Così, qui, è sempre come stare a casa altrui.

L’uovo di Colombo passa per i bit: «Siamo una compagnia tecnologica» scandisce Joe lucidando il suo curriculum da ingegnere «e fino a oggi abbiamo raccolto 11 petabyte di dati di abitudini di viaggio. In modo esplicito e silente. La nostra piattaforma ha imparato a imparare dai suoi utenti». Un efficace gioco di parole, che si può facilmente verificare dopo aver effettuato un qualsiasi soggiorno su Airbnb.
Al momento di lasciare una recensione, è come se il sistema ci chiedesse di «taggare» la soluzione da noi scelta indicando per esempio se la zona è residenziale, tranquilla, per famiglie; se l’alloggio è centrale, isolato, comodo per i mezzi pubblici, nei pressi di ristoranti e negozi, vicino alla vita notturna; se tra le caratteristiche che spiccano ci sono un’ottima rete Wi-Fi, un bagno o un letto lussuosi, un parcheggio comodo, una cucina accessoriata. Ancora, se è adatto a una fuga romantica, a un viaggio di lavoro, a un momento di relax o a esplorare la città.
Ecco raccontato in modo esplicito il nuovo corso di Airbnb. Che ha iniziato ampliando a dismisura l'offerta di alloggi nel mondo, ora vuole cambiare il modo di viaggiare. O quantomeno renderlo meno standardizzato, personalizzato, più autentico. 

Airbnb è "donna" per il 56% degli annunci 
Non solo, ma questa piattaforma di annunci di alloggio piace alle donne. Lo dimostrano i dati di Airbnb, la piattaforma che consente di condividere di alloggi presente in oltre 34.000 città e 192 paesi. In particolare, in Italia le donne costituiscono oltre il 56% degli host (55% nel mondo). Grazie ai guadagni delle prenotazioni ottenute possono seguire le loro passioni, realizzare nuovi progetti, vivere in modo indipendente e aiutare i propri figli a completare gli studi.
Le donne italiane che hanno scelto di ospitare tramite Airbnb hanno preso questa decisione per avere guadagni extra (52%), condividere uno spazio libero in casa (22%) (motivazioni condivise dalle host donne di tutto il mondo) conoscere nuove persone (8%) o dopo aver avuto una bellissima esperienza come viaggiatore (6%). Fra le host donne più attive a livello globale ci sono le inglesi (61% sul totale host), le francesi (59% sul totale host) e le americane (57% sul totale host); le più giovani vivono in Repubblica Ceca, dove le donne che aprono le loro case alla community Airbnb hanno in media 35 anni.
In Italia è Firenze la città più ‘rosa’ con il 57% di host donne con un’età media di 44 anni, seguita da Milano (56%) e Roma (55%). Sono tante anche le donne che viaggiano con Airbnb e amano viaggiare sole, soprattutto all’estero (il 53%). Le più avventurose sono le asiatiche: in Giappone, Taiwan e Cina, le donne partono da sole verso mete internazionali più spesso degli uomini; seguono Russia e Brasile.

Airbnb e il turismo di affari. (by The New York Times, luglio 2016) 
PhoCusWright, la società di ricerche di viaggio, ha osservato che uno su tre turisti nel 2015 usa alloggi privati, contro uno su 10 nel 2011, e che il 31 per cento dei viaggiatori che hanno utilizzato Airbnb negli ultimi due anni lo aveva usato per lavoro. Airbnb quindi è stato recentemente preso di mira dai viaggiatori d'affari, la clientela "pane e burro” degli hotel. La risposta degli hotel inizia timidamente: I manager responsabilizzano i dipendenti a interagire con gli ospiti su una base più informale, offrendo consigli locali non diversamente da un host Airbnb. "Questo desiderio di autenticità sta guidando la progettazione ospitalità di oggi - ogni hotel dovrebbe raccontare una storia; deve essere un luogo di contesto, riflessiva del suo quartiere e la comunità”, dice Elizabeth Lowrey, una principale e il direttore di architettura d'interni a Elkus Manfredi Architects.  
"Penso che la generazione più giovane non vuole quattro persone per raccogliere i loro bagagli fino al marciapiede e poi devono dare la mancia a ciascuno", ha detto Randall T. Cook, l'amministratore delegato e fondatore di Roost. "Preferiscono stare in un quartiere “cool” con camere più grandi, spazi più grandi, magari con una cucina che li fa sentire come: hey, questo è come ci si sente a vivere a San Francisco o Chicago!"
Fin qui le pretese di chi “tifa” per AIRBNB, ma la reale esistenza e gli effetti dell’azione di Airbnb sulla concorrenza leale, sulle strutture ricettive e la loro redditività e sulla trasparenza di mercato, lascia non pochi dubbi sul terreno di questa grande “piattaforma web di annunci di alloggio”.
Le aziende-piattaforma (nuovi modelli di business abilitati dal digitale).
(Minghetti - Sole 24 h.)
Il modello organizzativo e di business delle aziende-piattaforma è di fatto quello alla base delle imprese contemporanee che crescono più in fretta, si espandono subito a livello globale e rivoluzionano le logiche sulle quali intere industrie si sono fondate per decenni. 
Un esempio? Che speranze potevano avere nel 2007 due individui senza risorse finanziarie di prendere d’assalto e sovvertire l’industria alberghiera? È quello che hanno fatto Brian Chesky e Joe Gebbia ideando la piattaforma di Airbnb, che dal nulla in soli 9 anni è arrivata a essere valutata  24 miliardi di dollari (più della catena Marriott e più di tutte le altre catene di hotel al mondo). Ma Airbnb (la cui storia è spesso citata quando si parla di questo argomento) non è un caso isolato. Il modello dell’azienda-piattaforma accomuna una quantità di organizzazioni il cui successo è straordinario e incontestabile – imprese quali Microsoft, Google, Apple, Intel, eBay, Amazon, Uber, Facebook.

Airbnb soposa i concetti «sharing economy» (economia della condivisione) e «collaborative economy» (economia collaborativa)? (‘O Connor, Sole 24h.)
Queste (Microsoft, Google, Apple, Intel, eBay, Amazon, Uber, Facebook ndr) sono aziende molto diverse aziende tra loro che non stanno comodamente sotto un’unica etichetta. E se così fosse, non sarebbe una di queste due. La maggior parte delle aziende della “sharing” o “collaborative” economy usano Internet per facilitare le transazioni a pagamento tra acquirenti e venditori. Alcuni per facilitare la locazione di beni (come Airbnb).
In realtà Airbnb e simili non promuovono né facilitano la condivisione e la collaborazione: sono solo aziende che cercano di fare soldi, creando e controllando mercati per il nostro lavoro e le nostre cose. 
Gli ospiti di Airbnb non stanno collaborando con i loro clienti più di quanto stia facendo Marriott International. Queste etichette avevano senso al momento della loro prima apparizione, circa sei anni fa. Poi le hanno applicate per le start-up, come SnapGoods and Share Some Sugar, che si proponevano di aiutare i vicini a prestare cose come i trapani elettrici gli uni agli altri. Alcune delle piattaforme di oggi si adattano ancora all’etichetta condivisione, ma in molti casi non più.
Non si deve quindi cadere nella tenatazione di cedere ed andar dietro al flusso di massa, si deve ragionare sui termini, soprattutto se applicato a Airbnb. La ragione per rifiutare le etichette «sharing» e «collaborative» è che danno l’impressione sbagliata di quello che queste aziende fanno. 
Come funziona Airbnb (by Affari miei)
Airbnb non è un b&b (scusate il gioco di parole!) in quanto è una vera e propria community online, che consente ai viaggiatori di trovare una sistemazione più economica del classico albergo, mentre chi ha una casa inutilizzata con determinate caratteristiche può offrire una stanza o un alloggio in affitto per brevi periodi, guadagnando dei soldi. La scelta non si limita ad una stanza per la notte, le soluzioni offerte sono davvero disparate: si possono sì trovare camere di bed and breakfast, ma anche hotel, camere in condivisione ed alloggi veri e propri. Tutto dipende da chi è iscritto in quel momento e da ciò che mette a disposizione dei viaggiatori. Per adoperare questo sistema bisogna creare il proprio account gratuito e cercare l’annuncio che ci sembra più indicato alle nostre esigenze.
È chiaro che il proprio annuncio deve essere curato nei dettagli, essere chiaro e preciso, così da dare un’idea il più precisa possibile e convincere a sceglierlo, senza ovviamente mentire sulle potenzialità della casa/camera. Attenzione ad aggiornare attentamente il calendario delle date disponibili.    
Sull’annuncio si trova il contatto del proprietario/host, che si può contattare anche tramite cellulare, scaricando l’apposita applicazione.

Il pericolo di truffe dei siti di annunci (by Fastweb) 
Sempre più vacanzieri preferiscono utilizzare portali come Airbnb, Homeholidays e Homeaway per cercare una sistemazione dove passare le vacanze. I vantaggi della casa vacanza, d'altronde, sono abbastanza evidenti: prezzi più bassi, possibilità di trovare alloggi un po' ovunque e la sensazione di essere a casa anche a migliaia di chilometri dalla propria abitazione. Un lusso che nessun hotel – o quasi – può permettersi di offrire.
A fare da contraltare a questa situazione idilliaca – sin troppo, forse – c'è il pericolo-truffe. Come per ogni altro portale di e-commerce di annunci, anche su Airbnb si può cadere nella trappola di qualche truffatore telematico. Per questo motivo bisogna sempre porre molta attenzione agli annunci che si visualizzano e alle inserzioni cui si intende rispondere.
D'altra parte si deve tenere conto che gli annunci, in quanto tali, non sono monitorati nel merito dalla piattaforma, si essa EBay, Subito.it o, appunto, Airbnb. Pertanto, come si vedrà anche nel prosieguo di questo articolo il pericolo più forte è proprio nella scarsa o nulla barriera all'entrata di questi annunci di locazione di camere o appartamenti, lasciando l'esito della transazione quasi del tutto a carico del (a volte purtroppo malcapitato) turista. Ma allora, per una struttura ricettiva di buon livello e seria è proprio fondamentale essere inseriti in Airbnb? Lascio la risposta al lettore delle prossime pagine. 

I 5 campanelli d’allarme che (messi tutti assieme) devono insospettire in un annuncio. (by unadonnaconlavaligia.com)
  1. L’annuncio riguarda una casa molto bella ad un prezzo molto basso; 
  2. L’annuncio NON riporta una Calendario Disponibilità aggiornato; 
  3. Se avete già contattato il proprietario, vi viene risposto che purtroppo la casa in questione non è disponibile, però ce ne sarebbe un’altra, che – guarda caso – non compare in nessun altro annuncio. 
  4. La casa che vi viene proposta in sostituzione non ha nemmeno un sito internet in cui essere visionata, oppure il link che vi viene dato stranamente non si apre o presenta qualche difficoltà tecnica.  
  5. Vi viene richiesto l’intero ammontare dell’affitto da pagare subito oppure una sostanziosa caparra.
Quanto costa Airbnb?   (by Antonsessa Blog e Affari Miei)
La commissione che richiede a chi affitta (chiamato host sul portale) risulta essere molto più bassa di Booking.com, che normalmente è del 18%. E ci riesce perché chiede anche al turista che cerca un alloggio una piccola commissione, quindi i costi si suddividono tra host ed ospite.

Il costo di un alloggio per coloro che viaggiano include sia il prezzo della sistemazione che quello della commissione riconosciuta al portale, la quale in genere oscilla tra il 6 e il 12%, a seconda dell’importo speso in totale. I prezzi sono da considerarsi per ogni pernottamento e variano a seconda del numero di persone da ospitare. Inoltre bisogna assicurarsi che i costi di servizio di Airbnb, cioè la somma che Airbnb trattiene per sé, siano già compresi nella cifra mostrata nell’annuncio (in genere è così) e bisogna valutare i costi aggiuntivi legati alla pulizia dell’appartamento e ad altri servizi extra che possono essere offerti dall’host. 
Invece la commissione a carico di chi offre la sistemazione è pari al 3%. C’è anche da dire che la commissione che applica Airbnb sulla prenotazione può diventare troppo esosa per i soggiorni lunghi, essendo calcolata in percentuale, mentre invece sappiamo che con gli altri 2 siti non è prevista (a fronte della mancanza di un servizio di intermediazione, ovviamente). Airbnb è quindi meno adatto per le medie permanenze (+ di una settimana). 
Garanzia Host, un sistema di protezione fino ad un massimo di 800.000 euro in caso di danni, in ogni parte del mondo. I pagamenti sono soggetti a determinate condizioni, limitazioni ed eccezioni. È possibile ottenere e inoltrare un modulo di richiesta rimborso della Garanzia Host, che si trova sul sito: gli host che domandano un rimborsi devono però collaborare con Airbnb e i suoi assicuratori, procurando loro la documentazione inerente al danno dichiarato e accettando di ricevere un’ispezione nei casi in cui possa essere richiesta. Ci sono degli aspetti che non sono tutelati da questa Garanzia, ossia i titoli e i contanti, gli animali, la responsabilità civile e i danni nelle aree comuni. Invece oggetti come i gioielli e i pezzi d’arte godono di una protezione più limitata. 

Il sistema di prenotazione. (by unadonnaconlavaligia.com) 
Sempre nella stragrande maggioranza dei casi con Homeaway e Homelidays si prenota tramite accordi privati con il proprietario (si firma un contratto, solitamente si versa una caparra e il saldo poi all’arrivo). Con Airbnb invece si paga l’intera somma all’atto della prenotazione, attraverso il sito stesso, e non tramite accordi con il proprietario. Il pagamento avviene generalmente tramite carta di credito o Paypal: Airbnb tiene il pagamento congelato fino a 24 ore dopo il check-in, in modo da tutelare soprattutto l'ospite della struttura. A mio modo di vedere, penalizzante invece per il titolare che non ha altre opzioni per l'accredito. 

Le prime norme di "resistenza" locale a Airbnb. (Booking Blog 13 luglio 2016) 
Perché la gente si aspetta che i cambiamenti si adattino alle vecchie leggi? Piuttosto ci vorrebbero delle nuove leggi per regolare i cambiamenti. Almeno questo è quello che vorrebbe Airbnb, secondo cui le vecchie leggi di molte città non fanno che danneggiare la sharing economy e i nuovi bisogni della popolazione mondiale.
Tra le accuse mosse ad Airbnb dalle grandi città statunitensi è che sempre più proprietari decidono di mettere in affitto a breve termine le proprie case su Airbnb per guadagnare di più rispetto a un normale affitto. Così facendo però, le case da affittare per lunghi periodi diminuiscono, i prezzi aumentano e vengono privilegiati i turisti rispetto ai residenti. Senza contare le moltissime aziende che, sotto mentite spoglie, affittano strutture in modo del tutto irregolare. 
Una bozza di legge in studio a New York prevede già che non si possano mettere in affitto stanze o case private per periodi inferiori a 30 giorni, almeno che non vi abiti anche il proprietario. Se la nuova legge passa, i piccoli affittuari saranno ovviamente costretti a togliere gli annunci per promuovere le proprie abitazioni, altrimenti rischierebbero multe fino a 7.500 dollari.
Anche San Francisco si è mossa e una commissione di vigilanza ha chiesto di multare la compagnia 1000 dollari al giorno per ogni host illegale presente sul sito. 
Se la legge di New York passasse indenne dalla scrivania del Governatore Andrew Cuomo, Airbnb perderebbe praticamente tutti i suoi annunci nella città americana.

Ma pare che questo non sia che l’inizio, perché i nuovi regolamenti stanno invadendo anche Parigi, Barcellona, Oakland e Berlino, dove a partire dal primo maggio, è entrato in vigore il divieto di affittare intere case, salvo richiedere il permesso per diventare veri e propri b&b.

Anche in Italia qualcosa si sta muovendo: ad esempio a Firenze da gennaio si riscuoterà la tassa di soggiorno e a Milano sono cominciate delle trattative simili.

Ad esempio, la tassa di soggiorno, da molti invisa, va versata dalle strutture ricettive direttamente nelle casse dei Comuni che l’hanno introdotta: questo è il meccanismo della legge che l'ha introdotta sotto il Governo Berlusconi
Il Country Manager Italia di Airbnb Matteo Stefanelli, conciliante, dice a La Stampa che Airbnb è pronto a versare la tassa di soggiorno a ogni comune in cui la piattaforma è attiva in Italia. Anche se non dice come farlo e se detrarrà la somma o meno dal compenso dovuto alle strutture... ?? Manovra “politica” per riguadagnare posizioni sul tema “tasse” (ndr)??

Nel vuoto normativo crescono evasione e illegalità. (la Stampa- 03/02/2016)

Infatti c’è il problema dell’esistenza sulla piattaforma di migliaia di strutture ricettive non ufficiali: «Ma smascherare gli evasori è molto difficile», ammette Alberto Reda, generale della Guardia di Finanza a Venezia. Che rivela una vicenda inedita: «Nell’inverno 2015 siamo stati nella sede italiana di Airbnb. È stata una visita conoscitiva. Abbiamo chiesto gli elenchi dei locatori, ma non ce li hanno forniti spiegando che i dati erano custoditi sui server all’estero».
Il country manager Matteo Stefanelli a La Stampa: «Il nostro modello è diverso rispetto ad altre piattaforme: va a favorire l’host. Il 97% dei ricavi va nelle tasche degli italiani che poi pagano le tasse: le transazioni sono online, tracciate: Airbnb non è certo il sito adatto a evadere il fisco». 
Infatti Airbnb non ha una «stabile organizzazione» in Italia. Dunque il guadagno finisce negli Stati Uniti? Il Country Manager glissa: «In Italia facciamo attività di marketing e promozione, non abbiamo ingegneri o designer. Siamo degli ambasciatori. Se in Europa si deciderà di cambiare modelli ci adatteremo, ma noi siamo nel perfetto rispetto della regole».  
Chi si associa a Airbnb non sempre decide di farlo in maniera legale e trasparente. La concorrenza è importante, perchè migliora l'efficienza dei mercati e il livello di soddisfazione dei clienti che vi operano, e non può essere fermata. La concorrenza, però, non può essere sleale. Airbnb (come Uber ad esempio) hanno ideato servizi utilissimi che sono stati infatti recepiti con grande entusiasmo. Ma sono caduti laddove i loro associati non hanno rispettato le regole. (Panorama, 31/12/2014)
Come è successo per Uber, la popolarità dei servizi di Airbnb sta creando enormi distorsioni sui mercati immobiliari di tutto il mondo.

Concorrenza sleale? Cosa dice la Direttiva UE sul commercio elettronico.
Questo processo di distorsione è aiutato certamente dal fatto che AIRBNB NON FA ALCUNA SELEZIONE ALL’ENTRATA, anche perchè, come detto all'inizio del presente articolo, si tratta di un Hosting Provider ("prestatore di ospitalità") delle strutture ricettive iscritte che pubblicano i propri annunci
Ossia per le norme UE vigenti, gli Stati membri "non impongono ai prestatori (hosting, come Airbnb, Tripadvisor etc., ndr) un obbligo  generale di sorveglianza sulle informazioni che trasmettono o memorizzano né un obbligo generale di ricercare attivamente fatti o circostanze che indichino la presenza di attività illecite, a condizione che detto prestatore non sia effettivamente al corrente del fatto che l’attività o l’informazione è illecita o non appena al corrente di tali fatti, agisca immediatamente per rimuovere le informazioni o per disabilitarne l’accesso."
Inoltre, esiste però per contro "la possibilità per un organo giurisdizionale o un’autorità amministrativa, in conformità agli ordinamenti giuridici degli Stati membri, di esigere che il prestatore ponga fine ad una violazione o la impedisca nonché la possibilità, per gli Stati membri, di definire procedure per la rimozione delle informazioni o la disabilitazione dell’accesso alle medesime" (artt. 14 e 15 DIRETTIVA 2000/31/CE "Direttiva sul commercio elettronico").
E Airbnb stessa non perde occasione, se può per "declinare le proprie responsabilità": come quando Airbnb ha denunciato la città di San Francisco (si veda la vicenda nel capitolo "Le prime norme di "resistenza" locale a Airbnb"), per aver violato la legge secondo la quale il governo non può multare i siti web per i contenuti che altri utenti vi pubblicano. Come a dire: "se c’è gente che pubblica annunci illegali, non dipende da noi." ...Appunto!
"Sicuramente Airbnb deve essere regolato in qualche modo, sia per demotivare le strutture irregolari tanto diffuse in Italia, sia per evitare che le grandi aziende si approfittino del servizio per gonfiare a dismisura i prezzi degli affitti come accade a New York". (Booking Blog 13 luglio 2016) 
In Italia - come anche in Francia ad esempio - esistono regole ben precise per i privati che decidono di convertire i loro alloggi in immobili commerciali da affittare, ma solo una piccola percentuale di chi sfrutta Airbnb per pubblicizzare la propria casa risulta in regola.

Focus: la normativa in Italia per gli appartamenti in affitto.
In Italia la normativa sugli affitti di camere e case è ben presente e peraltro diversificata in varie declinazioni, permettendo di fare un po' di tutto: dall'affitto semplice di camere o appartamenti senza servizi ("cd. Locazione Pura") all'affitto di camere o appartamenti con colazione, pulizie ed altri servizi.
La Locazione pura obbedisce alla L. 431/98 (normativa Quadro sugli affitti) necessita di alcuni (pochi ma importanti) adempimenti ed avvertenze per poter essere avviata, tra cui la presenza di un contratto in forma scritta e la comunicazione obbligatoria in molti Comuni d'Italia, ma non ha particolari difficoltà, come invece può capitare per affittare una camera o appartamento con servizi di biancheria, pulizie e colazione.
Infatti, in caso di presenza di questi servizi, la locazione pura diventa "struttura ricettiva" ed è invece soggetta alle normative delle 20 Regioni italiane, in forza della delega alle Regioni della materia turistica, ex art. V della Costituzione. In questi casi è infatti obbligatorio un iter complesso per l'apertura, che si conclude con la presentazione di una SCIA ("Segnalazione Certificata di Inizio Attività") al proprio Comune, per ottenere la "licenza" all'esercizio di una camera o di un appartamento in locazione a terzi con servizi, del tipo Bed and Breakfast, Affittacamere o Appartamento Vacanze.






Come si fa ad essere in regola per affittare un appartamento nella tua città in Italia? Un apposito Vademecum per la locazione in Italia è disponibile: compila il modulo a fine pagina oppure clicca QUI e poni il quesito, AIBBA&AgICAV ti risponde in 24 ore! (Servizio rivolto agli abbonati o agli acquirenti di un ticket di risposta)
Su Airbnb ci sono oltre 20mila annunci per pernottare a Roma, ma al Comune risultano solo 8600 attività ricettive extra-alberghiere. Significa che ci sono almeno 13.400 fantasmi in Airbnb/Roma, che si muovono nel vuoto normativo. A Torino, a fronte di 2446 sistemazioni pubblicate sul portale, appena 341 strutture (13%) hanno presentato la documentazione di inizio attività. 
Bocciata anche Firenze, dove Airbnb ha appena firmato un accordo con il Comune impegnandosi a versare la tassa di soggiorno. Qui gli annunci sono 7497, ma i bed and breakfast e gli affittacamere registrati non raggiungono i mille. Stessa musica a Napoli con 2432 offerte ma solo 630 attività censite dal Comune. La maglia nera va a Milano: 12841 inserzioni e solo 515 negli elenchi del Comune (4%) nell’anno di Expo. Tra le principali destinazioni turistiche si salvano solo Venezia e Verona. (la Stampa- 27/2/2016).
"I numeri - dice Bocca (Federalberghi) - smentiscono la 'favoletta' del gestore che accoglie l'ospite in casa propria. Il consumatore è ingannato due volte: viene tradita la promessa di vivere un'esperienza autentica e vengono eluse le norme poste a tutela della salute e della sicurezza. Né può essere sottaciuta la responsabilità delle piattaforme online, che adottano una posizione pilatesca e fanno finta di non vedere il traffico sospetto che transita attraverso i propri canali”.

I risultati del monitoraggio realizzato da Federalberghi sono stati presentati a novembre 2015 a Parigi, città in cui si sta svolgendo la Convention mondiale degli host di Airbnb, unitamente ad analoghi studi realizzati dalle associazioni degli albergatori di Francia (UMIH), Germania (IHA), Olanda (KHN), Regno Unito (BHA) e Spagna (CeHAT). "A livello europeo - spiega Bocca - molti Paesi si stanno muovendo per sconfiggere le degenerazioni della sharing economy nel turismo. Tocca ora all'Italia dare un segnale importante, dettando regole ed istituendo controlli volti ad azzerare l'illegalità in uno dei settori tra i più importanti per l'economia del Paese". (Repubblica.it, nov. 2015) 
Secondo il monitoraggio che Federalberghi sta realizzando con l'ausilio della società Incipit Consulting, Airbnb a ottobre 2015 pone in vendita in Italia 176.870 strutture (erano 234 nel 2009). Una crescita esponenziale - sottolinea la Federazione degli albergatori - a cui non fa seguito una significativa variazione del numero di attività ufficialmente autorizzate (le strutture extralberghiere censite dall'Istat oggi sono a quota 117.749). Tra le città italiane maggiormente interessate Roma con 18.546 unità, Milano con 11.397, Firenze con 5.736, Venezia con 3.908 e Palermo con 2.502. 

Si guadagna di più con AIRBNB o con altri portali?
In base alla comparazione prezzi tra Airbnb e Booking.com, ad esempio, una recente ricerca (dati AIBBA&AgICAV, agosto 2016 su dati luglio-agosto 2016 su 10 città-campione)) dimostra che i prezzi degli appartamenti sono su Airbnb in media il 27% meno cari che su Booking.com, senza considerare la commissione che il cliente paga a Airbnb (v. sopra il capitolo "Quanto costa Airbnb?").  
Il problema, come detto, è però la "certificazione di qualità", che manca su Airbnb. Infatti, mentre i portali professionali come Booking.com non iscrivono strutture prive di regolare licenza, Airbnb non fa selezione all'entrata, essendo un sito si semplici annunci. 

Comparazione visibilità Booking.com e di Airbnb, Tripadvisor e Homelidays su Google. 
Il posizionamento sul web di Booking.com e di Airbnb, Tripadvisor e Homelidays, a parità di chiavi di ricerca effettuate per gli appartamenti su Google.it Italia (es: "appartamenti vacanze in Puglia", "Appartamento vacanze a Bologna" o simili - dati AIBBA&AgICAV, agosto 2016 su dati luglio-agosto 2016 su 10 città-campione) vede Booking.com al 1° posto con il 58% di posizionamenti al 1° posto ed il 30% di posizionamenti al 2° posto (anche se in entrambi i casi quasi sempre in posizione "sponsorizzata").
Airbnb al 2° posto con il 38% di posizionamenti al 1° ed il 49% di posizionamenti al 2° posto posto (anch'esso in entrambi i casi quasi sempre in posizione "sponsorizzata")
TripAdvisor (viene per il 78% delle volte prima di Homelidays sulle 10 città campione) ed Homelidays seguono con percentuali molto minori sulle prime due posizioni, ma molto maggiore presenza alle primissime posizioni dei risultati cd. "organici" o "naturali" (ossia: non sponsorizzati) della prima pagina di ricerca di Google, rispetto a Booking.com e Airbnb, che invece sono più "debolucci" sulla ricerca naturale rispetto agli alri due per gli appartamenti vacanze.
Il discorso è diverso per i Bed and Breakfast - anche se l'argomento non lo approfondisco qui - perchè Airbnb e Homelidays sono certamente molto più deboli nella visibilità rispetto a Booking.com e Tripadvisor, che si pongono al 1° e 2° posto, non essendo Airbnb e Homelidays siti specializzati nella promozione del B&B.

Su chi puntare, quindi, per la visibilità di una camera o appartamento in affitto? L'effetto "Billboard".
Certamente la visibilità di Booking.com e di Airbnb è maggiore di quello di altri portali, ma questo risultato non deve trarre in inganno. 
La visibilità di una singola struttura ricettiva - così come di una camera o appartamento in affitto- ha un "valore" ben diverso se viene cercata su Booking.com o su Airbnb, come ho cercato di spiegare in questo articolo, perchè in primo luogo l'effetto "Manifesto" (cd. effetto "Billboard") dato da portali che selezionano le strutture inserite poi in Rete è ben maggiore dello stesso effetto su un sito di Annunci non selezionati come Airbnb. 
In secondo luogo, inoltre la visibilità della singola struttura ricettiva varia molto da località a località e da Paese a Paese, anche in base ad una seria attività di SEO espressamente dedicata. In questo articolo (clicca QUI) descrivo l'importanza infatti dell'indicizzazione "naturale" della propria struttura, ossia non mediata da OTA o da portali, mediante un'appropriata attività di SEO (Search Engine Optimization). 
Pertanto per concludere - ed anche se questa non è la sede per spiegare a fondo questo aspetto - potrei dire che è molto penalizzante nel lungo termine aspettarsi una visibilità del proprio appartamento in affitto solo dai portali esterni come quelli citati, che hanno "comportamenti" e "visibilità" non controllabili da noi, rinunciando così ad una propria "naturale" visibilità con proprio dominio. 
Questo perchè, anzitutto ogni mese si devono pagare forti commissioni, che son come soldi che escono dalle nostre tasche invece che rimanere a noi. Un po' la stessa cosa di prendere in affitto un locale e gestirlo, invece che fare un mutuo per acquistare il fondo: ogni mese,  a parità di cifra spesa in affitto o rata mutuo, la differenza è che con il mutuo il denaro speso mese per mese si materializza in un bene che è tuo, l'affitto son soldi buttati dalla finestra!
In secondo luogo, se accadesse mai che questi portali o piattaforme decidessero un giorno di "chiudere il rubinetto" del pagamento a Google della visibilità (ed un giorno potrebbero anche decidere di farlo!), le strutture che ne saranno avantaggiate saranno invece quelle che hanno comunque creato per sè le basi di visibilità "organica" o "naturale" del proprio appartamento/camera con un Seo dedicato, che dà identità esclusiva e non intermediata in Rete: che hanno scelto il mutuo, invece che l'affitto, per tornare alla similitudine di prima.


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* Presidente (1999-2010) e fondatore di ANBBA - Associazione Nazionale Bed & Breakfast Affittacamere,  di AICAV - Associazione Italiana Case Vacanza (Fondatore e Consigliere nazionale 2005-2011), di ABBAV - Associazione B&B del Veneto (fondatore e presidente 2003-2010); Fondatore (2011) e titolare di AIBBA&AgICAV - Agenzia Nazionale dei Bed & Breakfast, Affittacamere e Case Vacanza.

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8 commenti:

  1. Booking.com ha molti pro ma anche due contro grandissimi:
    - la prenotazione immediata, che impedisce di filtrare gli ospiti o di aiutarli a scegliere l'alloggio giusto
    - alte commissioni pur non avendo la gestione dei pagamenti

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  2. da Host, ossia da gestore di un piccolo B&B, trovo molto più corretto il comportamento di Airbnb rispetto a Booking.com, per i seguenti motivi:
    1) Airbnb ti permette di scrivere una recensione del Cliente, che non sempre si comporta bene, segnalandolo alla comunità.
    2) si può scegliere la non accettare subito la prenotazione (ottimo per un cliente che è stato già nella mia struttura e si è comportato male o è stato segnalato in modo negativo da altri Host).
    3) un 3% di commissione rispetto al 15% di Booking (fino ad un mese fa era 18%)
    4) i pagamenti sono immediati ossia dopo 24 ore dal check-in dell'ospite mentre Booking considera il pagamento al Check-out che se avviene nei primi giorni del mese in corso se li tratterrà sino alla metà del mese successivo.

    anche se devo dire che alla fine, sto lavorando molto più con Booking che non con Airbnb.

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    1. D'accordo su tutti punti, tranne il 4): Booking.com non trattiene alcuna somma ma consente la gestione al 100% del pagamento da parte della struttura, che può farsi pre-pagare, chiedere caparre oppure farsi pagare al check-in, così come al check-out.

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  3. Avevo commentato la risposta del Sig Calandra, mi dite perchè e stato eliminato?
    grazie

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    1. Non sono ammessi dialoghi continui sul blog. Mi contatti alla mia email personale.

      Cordiali saluti.

      Stefano Calandra
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