martedì 13 gennaio 2015

Regione Veneto: dal 2015 anche le locazioni pure soggette alla comunicazione delle presenze turistiche

Regione Veneto: dal 2015 anche le locazioni pure ex L. 431/98 (finalmente) soggette alla comunicazione delle presenze turistiche - il dibattuto problema della fornitura della biancheria.

 
Il punto di Stefano Calandra (chi è? Clicca QUI) - www.aibba.it 


 La LR Veneto 45/2014 (Vedi QUI PDF) ha introdotto dal 2015 l'obbligo per le locazioni turistiche di comunicare al Comune che si sta facendo locazione a Turisti. In particolare la norma all'art. 3 prevede che si comunichi:
  • il periodo durante il quale si intende locare l'alloggio, il numero di camere e posti letto; 
  • gli arrivi e le presenze turistiche, per provenienza.
Per "locazione turistica" si intende ai sensi dell'articolo 1 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, quella locazione pura priva di servizi, che segue i dettami dell'art. 1571 e ss. del codice civile, cioè senza dotazioni nè servizi aggiuntivi al semplice insieme di arredi e corredi ed alle manutenzioni ordinarie, che sono le uniche cose consentite in dotazione al contratto di affitto stipulato in assenza di SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

La SCIA è quella segnalazione che tutte le strutture ricettive (B&B, Affittacamere, Appartamenti dotati di biancheria e servizi) presentano obbligatoriamente al Comune, sottopondendosi a tutta una serie di obblighi e vincoli, in cambio però di un accreditamento e di una presenza a pieno titolo sul mercato turistico, anche con l'offerta di servizi adeguati alla permanenza breve ed al turn-over frequente di Ospiti. Servizi peraltro spesso fondamentali per le permanenze brevi di 2-3 giorni, come biancheria e pulizie, che invece la locaizone semplice non può appunto legittimamene offire. E' questo uno dei motivi per cuyi certamente una UAUT è molto più adatta al mercato della domanda di affitti brevi rispetto ad una locazione pura.

A scanso di equivoci, vorrei chiarire che non si è fatta questa norma per il pagamento di tasse o balzelli in più o perché si voglia restringere il campo all’apertura di nuovi appartamenti in locazione. E’ stata semplicemente una risposta della Giunta di Zaia alla mia personale richiesta scritta inviatagli lo scorso 16 maggio 2014, di maggior trasparenza di mercato di queste legittime locazioni in Regione Veneto.

Stavo da tempo infatti notando durante i miei studi una sproporzione eccessiva di flussi turistici nelle città d’arte del Veneto negli appartamenti locati, rispetto agli appartamenti aperti con SCIA (UAUT - Unità Ammobiliate Uso Turistico, B&B e simili) previsti dalla Legge Regionale 11/2013. 
Chi dorme in quegli appartamenti? Quanto reddito da locazione viene effettivamente dichiarato? Perché chi ha una UAUT o un B&B deve dichiarare tutto e molti di questi concittadini che affittano in locazione pura possono pemettersi invece il lusso di non pagare imposte? Perché devono sfuggire all’ISTAT ed alla PS i flussi in questi appartamenti?
Queste ed altre questioni simili mi si erano presentate perentoriamente in testa e ho voluto farle presenti immediatamente all'amministrazione regionale affinché si ponesse riparo.

Cui prodest? A chi porterebbe vantaggio questa segnalazione vi chiedereste...?

Ne beneficerebbe, io pensavo e così ha anche deliberato alla fine l'amministrazione regionale, la Governance e la Sicurezza del territorio, oltre che si realizzerebbe una maggiore equità fiscale. 

Questo per evitare che tutto il flusso turistico regolare e legittimo verso questi appartamenti rimanesse sommerso ai fini ISTAT ed ai fini della dichiarazione dei redditi ed infine ai fini della PS. Già ora molte Questure (tra cui la Questura di Venezia) richiede la comunicazione web PS anche per gli appartamenti turistici.
Quindi la ratio della norma è soltanto questa: che si comunichi ai Comuni l’inizio della "locazione pura” ai soli fini ISTAT e di PS, PUNTO!

 
Questa impostazione, peraltro fatta propria da altri Comuni in Italia (es: Firenze, ma anche i Comuni di Abruzzo e Sardegna lo impongono già), apparirebbe quindi come giustificata e costituirebbe una tendenza irreversibile.


Diversamente da quanti abbiano sostenuto il contrario, a me pare una risoluzione normativa assolutamente legittima, oltre che opportuna; non va contro a nessuna norma nemmeno Costituzionale, anzi rafforza sicurezza ed equità sociale, ampliando il controllo dei flussi turistici e del prelievo fiscale cui tutti dobbiamo conformarci.

La fornitura della biancheria nella Locazione? Per la Corte di Cassazione è illegittima.

La locazione pura in Veneto va comunicata al Comune di appartenenza: Vedi QUI L.R. 45/2014, art. 3 Affitti brevi o lunghi cd. “Locazione Pura” o “Short lets” con appositi contratti di affitto.

Certamente la locazione pura è un’opportunità, ma io non investirei a lungo termine in questa opzione, perché  la fornitura di biancheria paventata come possibile dalla regione Veneto (caso unico in Italia!) non è purtroppo suffragata dalla Giurisprudenza della Corte di Cassazione,  che anzi la vieterebbe e che naturalmente prevale rispetto ad ogni previsione normativa regionale!

Ribadisco, se si legge bene la sentenza – ANZI: LE SENTENZE della Cassazione (sentenze nn. 755/91, 5632/93, 17167/02, 2265/10), che è LA FORNITURA di biancheria e le PULIZIE FINALI persino, in quanto considerati un SERVIZIO PERSONALE il problema che non  permette di identificare la locazione come tale, ma come SERVIZIO ALBERGHIERO LATU SENSU.

Non è quindi la fornitura DURANTE, MA LA FORNITURA PRECEDENTE O SUCCESSIVA al soggiorno a non essere ammessa dalla Suprema Corte! Si legga bene…

(Vedi l'ordinanza QUI)  "Il principio che le prestazione lato sensu alberghiere si distinguono dalla locazione di immobili arredati proprio per la fornitura di servizi personali è stato infatti reiteratamente affermato dalla terza sezione civile di questa Corte, secondo la quale "l'attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta analoga natura, in quanto richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno" (sentenze nn. 755/91, 5632/93, 17167/02, 2265/10).

SI BADI BENE CHE NON PARLA DI “CAMBIO" BIANCHERIA, MA DI “FORNITURA”…. "Identifica l’attività latu sensu alberghiera"…..

Questa incertezza sta causando - in Veneto e solo in Veneto - una “bomba” dal punto di vista giuridico… Le altre regioni infatti NON hanno mai osato entrare in questi termini nella terminologia, proprio perché non di competenza… Solo il Veneto lo ha fatto!
Ho chiesto in merito un parere alla Regione, ma non lo danno ai privati ma solo agli enti Pubblici…


Se la Regione Veneto sbaglia io non posso dirle di comportarsi come chi sbaglia.

Come si è capito, è un problema legato alla giurisprudenza della Cassazione, che giustamente dice che se già esiste una forma ricettiva chiamato "casa vacanza”, che si apre con una Scia al Comune e che fornisce servizi di pulizia e biancheria, non puó coesistere un'altra formula identica al di fuori di quella fattispecie.
Tanto più che la locazione pura ex codice civile è nata almeno quarant'anni fa e non contemplava e non contempla nemmeno tuttora i servizi ulteriori alla semplice consegna dell'appartamento pulito chiavi in mano.
Come scritto prima: non dico che oggi si viene sanzionati se si fa locazione pura con biancheria, dico solo che nel lungo termine verrà fuori la verità e cioè che la giurisprudenza della Cassazione lo vieta e pertanto la Regione Veneto dovrà fare marcia indietro su questo punto e potrebbe essere necessario chiudere l'attività fra qualche tempo: il che non è assolutamente augurabile ad un imprenditore che decida di guardare nel lungo termine.
Io al posto di chi vuole investire su questa formula, ci penserei: se devo aprire una casa vacanze con Scia, allora nessun problema e lo faccio. Se per qualunque motivo (urbanistico o altro) non posso aprire una casa vacanza con Scia e devo ripiegare sulla locazione pura con la biancheria, so però che questa non avrà un lungo corso. Tutto qui.

La locazione pura è sempre possibile, lo è sempre stata (artt. 1571 e ss. Cod. Civ.).…. Sono i servizi complementari all'alloggio (il cambio biancheria e pulizie) che non si possono dare fuori da una SCIA per app. Vacanze.
Oggi è temporaneamente (illegittimamente) permesso solo in Veneto (unica Regione in Italia) di fornire biancheria per la locazione pura. La Locazione pura non è stata creata per le brevi permanenze (3-4 gg. In media) di una città turistica: per quelle ci sono le attività con Scia.

Le UAAUT - Appartamenti Vacanza con SCIA.
L’attività simile ma che consente, in Veneto, di fornire legittimamente con certezza biancheria e pulizie sono i cd. “Appartamenti Vacanze” (L.R. N°11/2013 - art.27 co.2° lett.c), che richiedono:

  • un cambio di destinazione d’uso da residenziale (“A" al catasto) a turistico-ricettivo ("D" al catasto) - sempre che sia ammesso dal piano regolatore della sua città e per saperlo si deve fare una verifica di idoneità urbanistica e tecnica al costo di eur 50+iva  e 3 gg. di tempo per saperlo (vedi QUI maggiori info sul servizio); 
  • Presentare una richiesta di classificazione al Comune;
  • Attendere 45 gg  la risposta;
  • Presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Atttività) al Comune e si parte con l’attività contestualmente.
E’ importante arrivare alla presentazione SCIA (punto 4) con documentazione e situazione perfetta, perché altrimenti si rischia che la procedura in Scia venga cassata e si deve re-iniziare tutto d’accapo: per questo è importante fare la la verifica PREVENTIVA di cui al punto 1, CHE DA LA CERTEZZA se l’immobile si può adibire a Appartamento Turistico!


Appartamenti Vacanza o Locazione Turistica Pura?
In sostanza ed “in soldoni” direi che si deve scegliere di solito fra l’”uovo oggi o la gallina domani”: scegliere la Locazione Pura è come scegliere “l’uovo oggi”, investire in un cambio di destinazione d’uso da residenziale (“A" al catasto) a turistico-ricettivo ("D" al catasto) per fare “appartamenti Turistici con SCIA al Comune per poter LEGITTIMAMENTE offrire biancheria e pulizie - sempre che sia ammesso dal piano regolatore della sua città - è una scelta di lungo termine, maggiormente profittevole nel lungo periodo.

  • “Gallina domani” = UAAUT attività da trasmettere ai figli.
  • “Uovo oggi” = Locazione Pura con le problematiche citate di legittimità che ha la normativa Veneto in materia oggi, per cui si lavora senza lunghe attese oggi, ma non si ha la certezza di poterla svolgere un domani.

Locazione Turistica Pura e presenza sui portali di prenotazione alberghiera (OTA)
Spesso ricevo telefonate di chi mi dice che il Comune gli avrebbe riferito che non dovrebbe comparire su siti di prenotazione "alberghiero" citando espressamente tre portali come Booking, Venere e Tripadvisor se apre una Locazione turistica senza SCIA.

FALSO! si è liberi di fare quello che si vuole, nessuna legge lo vieta, ci mancherebbe. Si ricordi che i funzionari del Comune NON sono IL COMUNE, ma solo persone parzialmente preparate… Però si ricordi che non può promettere di cambiare in alcun modo la biancheria nè fornire pulizie. Questa limitazione peraltro, su quei portali costituisce un vero e proprio impedimento DI FATTO non DI LEGGE a competere sul mercato globale ricettivo, con strutture ricettive che invece questi servizi li forniscono! Questo è il problema soprattutto.

Vedi QUI un mio articolo completo sulla nuova normativa turistica in Veneto, con specifico focus sulle attività Extralberghiere.

© Stefano Calandra (chi è? Clicca QUI) - www.aibba.it
 
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Cordiali saluti a tutti!

Stefano Calandra* - AIBBA&AgICAV, Email: calandra@aibba.it

* Presidente (1999-2010) e fondatore di ANBBA - Associazione Nazionale Bed & Breakfast Affittacamere,  di AICAV - Associazione Italiana Case Vacanza (Fondatore e Consigliere nazionale 2005-2011), di ABBAV - Associazione B&B del Veneto (fondatore e presidente 2003-2010); Fondatore (2011) e titolare di AIBBA&AgICAV - Agenzia Nazionale dei Bed & Breakfast, Affittacamere e Case Vacanza.
© Stefano Calandra (chi è? Clicca QUI) - www.aibba.it 

13 commenti:

  1. Di recente 16/09/2014 c'e stato un incontro tra Confedilizia e responsabili Regione Veneto con Comunicato Stampa, fra le varie cose si e ribadito che per le locazioni pure con finalita turistica, e possibile fornire servizi minimi essenziali, quali biancheria da letto e da bagno ad ogni cambio cliente.
    Volevo sapere se la Regione ci ha ripensato.
    Grazie

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  2. Egregio Roberto,

    La Regione non può ripensarci. Temo che Lei abbia capito male o che, peggio, abbia sbagliato Confedilizia.
    Alla luce di una recente ordinanza della Corte di Cassazione (ordinanza n. 6501 del 19 marzo 2014): "Si deve affermare il principio che nell’ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria) - il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti dell’articolo 10, punto 8, d.p.r. 633/72”.

    Cioè, in altre parole, se somministri servizi del tipo pulizie e biancheria, non è più locazione, ma diventa attività commerciale e si attua una diversa configurazione dei redditi, che non possono essere redditi da locazione.
    E infatti già l'AdE, in apposito parere, si era già pronunciata in merito, specificando che "in linea di massima" fino alla gestione di 2 unità immobiliari con servizi di biancheria e pulizie, è possibile una gestione senza P. IVA ed i relativi redditi sono da configurarsi come redditi "Diversi" nell'apposito quadro della dich.dei redditi.

    Ma, allora, se non è più locazione è per forza attività commerciale, quindi si rientra nell'alveo della SCIA di "Casa vacanza" o "UAUT - Unità ammobiliata ad Uso Turistico" (La denominazioe varia a seconda delle Regioni) o del Bed and Breakfast o dell'Affittacamere. L'esercizio di locazione pura con biancheria e pulizie è quindi una contraddizione in termini ed è passibile di sanzioni come attività abusiva, qualora esercitata senza SCIA comunale.

    Per leggere la circolare dell'AdE vedete: http://www.aibba.it/documenti/parereAGENTRATE2appartamsenzaiva2008.pdf .

    Rimango a disposizione per ulteriori informazioni. Per maggiori approfondimenti è necessario abbonarsi ad AIBBA&AgICAV.
    Cordiali saluti.

    Stefano Calandra
    AgICAV & AIBBA- Agenzie professionali riunite per il B&B, l'Affittacamere e le Case Vacanza
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  3. Le riporto le testuali parole nel Comunicato Stampa Confedilizia.
    Cio che fa la differenza e la prestazione di servizi nel contratto di locazione, si possono fornire anche servizi minimi facoltativi accessori consistenti nella sola fornitura di biancheria pulita e pulizia delle camere ad ogni cambio cliente.
    Quindi, trattandosi di una singola abitazione, il probema non sussiste.
    Alla riunione chiarificatrice, erano presenti tra gli altri: Il Presidente Associazione propieta edilizia di Venezia , avv. Giuliano Marchi, il Direttore del Dipartimento Turismo Regione Veneto, avv. Paolo Mercuri.
    Fore si mette in dubbio l'autorevolezza di queste persone?. Grazie per l'attenzione.

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  4. Non nutro certamente dubbi sull'autorevolezza di dette persone ed enti…
    Certamente però siamo in un paese democratico, dove le istituzioni dello Stato (vedi Corte di Cassazione) contano ancora oggi per fortuna più delle lobby o di un singolo funzionario…!

    Saluti.
    Stefano Calandra- www.aibba.it

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    1. Gentile dott. Calandra,

      alla luce di questa legge e dell'ordinanza della corte di Cassazione, se affitto in una casa di mia proprietà una stanza per brevi periodi con la piattaforma airbnb.com, senza fornire altro che il letto, pulizia e biacheria, e pagando le tasse sulle entrate attaccando le ricevute all'unico, sono fuori legge?
      Grazie
      Pier

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  5. Sì, se non ha una licenza di Casa Vacanze data dal Comune è totalmente abusivo e passibile delle sanzioni previste dalla L.R. in vigore.
    Per mettersi in regola visiti la guida Primi Passi qui: http://www.aibba.it/corpo.php?link=file/primipassi.html .
    Cordiali saluti.

    S. Calandra

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  6. L'anno scorso ho affittato per meno di un mese un mio appartamento ammobiliato ad uso turistico ,destinato a mia figlia trasferitasi temporaneamente a Bologna per lavoro ,dichiarandone il reddito (lordo) percepito sull'apposito spazio del mod. Unico per i contratti non registrati ,in quanto inferiore a 30 giorni . Alla fine ho fatto i così detti quattro conti, detraendo dal reddito dichiarato la somma delle spese relative ,come il costo dell'agenzia ,i costi dei consumi di acqua, luce e gas per il riscaldamento,il costo delle pulizie e delle riparazioni , la Tare che pago raddoppiata a favore della Veritas perché l'appartamento non é occupato da residenti ,anche se non produce rifiuti !! Senza mettere nel conto la fatica ed il mio tempo perso per seguire e dedicarmi a questa mia nuova iniziativa,e mi fermo li Per non parlare di IMU e di Tasi che continuo a pagare per quell'appartamento Oggi sto riflettendo sulla convenienza di tenere ancora l'appartamento e non svenderlo com stanno facendo in molti per disperazione , quando mi sono accorto che il guadagno si era annullato ,o era tale e quale come se l'avessi tenuto sfitto. In compenso sto pagando le tasse su un reddito che in realtà a conti fatti non ho percepito.....grazie al burocrate che fa le leggi ed i regolamenti in questo Paese e pensa solo a mantenere i propri vergognosi privilegi alle spalle e sui risparmi dei contribuenti italiani proprietari di casa e tartassati dalle tasse!

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    1. mi scriva un'email, sarò più specifico.

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  7. Gentile sig. Calandra
    In merito alla fornitura di servizi accessori che ormai, chiaramente, non sono fornibili direttamente dal proprietario al locatore, vorrei meglio capire se qualche norma vieta proporre servizi accessori facoltativi di terzi. Intendo senza porsi nell'intermediazione dei suddetti ma semplicemente render noto a chi volesse servirsene che "tal societa" fornisce "tal servizi" a "tal prezzo".
    ..Certo non risolve tutti i mali ma meglio di niente..
    Cosa ne pensa? Grazie mille se si potra' approfondire l' ipotesi.
    Michele

    .

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    Risposte
    1. assolutamente no, non vedo nessuna causa ostativa al fatto di roporre servizi accessori facoltativi di terzi. Anzi, direi che fa parte della sana "filiera turistica" il porsi come portavoce delle altre potenzialità presenti sul territorio.

      Cordiali saluti.

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    2. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  8. Buongiorno,
    Ho letto il link sopra riportato ma non ho capito granché se non che abbonandomi mi daranno una consulenza su come muovermi con la mia nuova attività di affitta camere.
    Vorrei affittare una stanza del mio appartamento con airbnb. Vorrei rispettare le norme di legge, ma non vorrei perdere un sacco di soldi e tempo per un'attività che mi frutterà mediamente 500 euro l'anno.
    Se affitto una stanza per qualche giorno all'anno con airbnb cosa dovrei fare:
    1) iscrivermi ad un registro regionale?
    2) nel mio comune non è dovuta la tassa di soggiorno. Devo comunicare comunque qualcosa in questura?
    3) oltre a dichiarare gli affitti in fase di dichiarazione dei redditi devi fare altr0?
    Grazie e buona giornata
    Elena Rita

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    Risposte
    1. compili il modulo di richiesta a questa pagina: http://www.aibba.it/corpo.php?link=file/contattaci.html.
      Non rispondo sul blog.
      Saluti.
      S.C.

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