lunedì 9 novembre 2015

Agenzie immobiliari e gestione di appartamenti turistici o appartamenti vacanze in Italia: il punto sulla normativa.

Affitti Turistici e Agenzie immobiliari: una buona opportunità di reddito per i proprietari di casa. Come dare in gestione o gestire tramite i servizi di un'agenzia immobiliare, un Appartamento per Turisti.

La situazione normativa aggiornata, esempi e considerazioni

di Stefano Calandra - www.aibba.it
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La possibilità per gli agenti immobiliari di gestire appartamenti di terzi per gli affitti turistici, introdotta con il Codice del turismo nel 2011 (Decreto legislativo 23.05.2011 n° 79, vedi QUI se di interesse, un mio commento in materia)  è stata revocata ad aprile  del 2012, quando la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittimo il Codice stesso. ** Credits: (si ringrazia per la collaborazione: Home ltd.)
La norma ha costituito un’importante opportunità per gli agenti immobiliari: il Codice del turismo ha infatti attribuito loro la possibilità di gestire degli immobili per conto di terzi, offrendo servizi complementari per le locazioni, e aprendo quindi il mercato degli affitti turistici fino ad allora precluso.

Lo scenario attuale è cambiato a seguito della sentenza della Corte Costituzionale che ha bocciato diciannove articoli del Codice del turismo per eccesso di delega del Governo. Più precisamente, la Corte Costituzionale, con sentenza n. 80, del 5 aprile 2012, su ricorso della Toscana, Puglia, Umbria e Veneto ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di alcune disposizioni, tra cui l’art. 12, del Codice del turismo in quanto la competenza legislativa in materia di turismo spetta in via esclusiva alle Regioni.

Quindi lo scenario che ne deriva, con riguardo alla possibilità per le agenzie immobiliari di occuparsi di appartamenti in affitto, è allo stato di 2 possibili soluzioni, entrambe foriere di redditi interessanti per i proprietari di case:
  1. Possibilità di gestione diretta da parte di agenzie immobiliari in veste di sublocatori: è consentita, regione per regione, solo eventualmente dalla Legge Regionale in vigore. Per una mappatura completa delle normative regionali vigenti in materia di Turismo, si veda QUI e si cerchi un riferimento alla gestione di appartamenti o case in affitto da parte di agenzie immobiliari. 
  2. Possibilità di costituirsi quali mandatari di un contratto di locazione a provvigione (%) tra proprietario e gestore dell’Appartamento turistico: è consentito, in tutta Italia. La provvigione all'agenzia immobiliare è una spesa dovuta in quanto essa si occupa della mediazione e di tutta una serie di operazioni necessarie a dare maggiore visibilità all'annuncio di affitto. La provvigione per l'agenzia di affitto non deve mai uscire dalla forbice che va dal 3% al 6%, in base alla contrattazione tra agenzia mandataria e cliente mandante.
Per la prima opzione, posso dare io molte informazioni, quale esperto in materia.
Suggerimento: Sicuramente è da verificare bene se l'agenzia immobiliare è a conoscenza di tutta la normativa per la gestione corretta di un' attività ricettiva di tipo B&B/Affittacamere o Appartamento Vacanze e che la stessa abbia un responsabile iscritto all'albo dei mediatori e quindi abbia i relativi requisiti professionali. Perché, è fondamentale stare molto in guardia su tutti gli adempimenti che l'agenzia, in sostituzione del proprietario, dovrà ottemperare per la gestione corretta dell'attività ricettiva. In mancanza, quindi, alcuni danni e/o problemi potrebbero ricadere sul proprietario ignaro, soprattutto dal punto di vista della sicurezza e delle assicurazioni obbligatorie. [Rimango naturalmente a disposizione con un'assistenza specifica, ben predisposta e puntuale dedicata al rapporto agenzia immobiliare-proprietari, agli abbonati che ne facciano richiesta.

Per la seconda opzione, le determinazioni della percentuale di provvigione e per l'operatività con provvigone in percentuale sulla locazione del bene di terzi proprietari non sono io la persona indicata per guidarvi, perchè è materia tipica dei cd. agenti d'affari in mediazione, figura professionale che deve avere i necessari requisiti riconosciuti dalla legge e che deve essere responsabile dell'agenzia immobilire che intende operare a provvigione. 
Suggerimento: L'opportunità per il proprietario di case di appoggiarsi ad un'agenzia immobiliare per trovare un potenziale gestore di attività ricettiva che prenda quindi in affitto l'immobile di cui siete proprietari, la considererei molto positivamente, posto che le agenzie immobiliari hanno certamente il polso della situazione della domanda e dell'offerta sul territorio. Il problema principale è però che spesso le agenzie di immobiliari non hanno la competenza necessaria per comprendere se l'immobile di cui voi siete in possesso è idoneo a diventare facilmente un'attività ricettiva di tipo B&B/Affittacamere o Appartamento Vacanze. [Rimango naturalmente a disposizione con un'assistenza specifica, ben predisposta e puntuale dedicata al rapporto agenzia immobiliare-proprietari, agli abbonati che ne facciano richiesta.

Le modalità di presa in gestione di immobili da adibire a B&B/Affittacamere/Case Vacanza.
Per la presa in gestione (da parte di privato o di agenzia immobiliare) di appartamenti per avviare un’attività di B&B/Affittacamere/Case vacanza bisogna seguire le norme in tema di contratti di affitto. Chi decide di prendere in locazione un immobile per gestire un'attività di B&B/Affittacamere/Casa Vacanze spesso incontra dei problemi nel comprendere quale sia esattamente la fattispecie contrattuale di locazione da stipulare con la proprietà.

Posto che la cedolare secca non sarà applicabile per il proprietario delle mura, in ragione della natura commerciale (con o senza P. IVA) dell’attività ricettiva di Affittacamere/B&B/Casa Vacanze che andrete ad aprire con SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), queste ultime non possono essere svolte in modo regolare con un contratto di locazione o con il contratto principale, ancorchè con permesso di subaffitto, ma che vietino l'uso turistico dell'immobile: se il conduttore deve svolgere attività turistica extra-alberghiera, la stessa non puo essere vietata nel contratto principale.
Le 3 possibili fattispecie di durata di contratto di locazione da stipulare con il proprietario sono:
1. Contratto Transitorio 1-18 mesi (tutte le strutture)
2. Contratto 4+4 anni (B&B)
3. Contratto 9+9 anni (Case Vacanza e Affittacamere)


Prima di presentare la SCIA al Comune o comunque prima di aprire un'attività bisogna a volte accertarsi di aver stipulato con il proprietario dell'immobile preso in locazione per gestirlo poi come B&B/Affittacamere/Casa Vacanze, il giusto contratto di locazione, nelle forme previste dalla legge. Generalmente è bene far precedere la stipula vincolante di un contratto di locazione da adibire a B&B/Affittacamere/Casa Vacanza da una serie di disamine fondamentali dell'immobile, sia dal punto di vista giuridico, che fiscale, che urbanistico/tecnico: vedi a tal proposito i passi da 1 a 5 della Guida primi passi (clicca QUI). I tempi per la verifica di questi 5 passi son calcolabili di solito in 8-10 giorni, se scegliete di essere seguiti dal nostro esperto.  La cd. "proposta di locazione" è la condizione giuridica utile proprio per “temporeggiare" legalmente e procedere alle valutazioni urbanistiche, tecniche, commerciali, fiscali e giuridiche dell’immobile da prendere in affitto per gestire l’attività ricettiva.

Un'altra modalità di presa in gestione da terzi di un appartamento è il comodato gratuito  (art. 1083 c.c.). Clicca qui per maggiori informazioni sugli aspetti giuridici e fiscali di questo contratto e delle implicazioni che ne derivamo per chi gestisce un bed and breakfast/affittacamere/casa vacanza o per chi intende dare in "locazione pura" a terzi un appartamento avuto in comodato.

Per maggiori informazioni sul Transitorio ed altri tipi di contratto di maggior durata sono disponibili tutte le informazioni e documentazione  per gli abbonati con quota BASE o COMPLETA (Vedi).



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Cordiali saluti a tutti!









   


Stefano Calandra* - AIBBA&AgICAV 
Email: calandra@aibba.it - www.aibba.it


* Presidente (1999-2010) e fondatore di ANBBA - Associazione Nazionale Bed & Breakfast Affittacamere,  di AICAV - Associazione Italiana Case Vacanza (Fondatore e Consigliere nazionale 2005-2011), di ABBAV - Associazione B&B del Veneto (fondatore e presidente 2003-2010); Fondatore (2011) e titolare di AIBBA&AgICAV - Agenzia Nazionale dei Bed & Breakfast, Affittacamere e Case Vacanza.

giovedì 5 novembre 2015

I contributi INPS per i gestori di B&B/Affittacamere/Case Vacanza: i contributi versati si recuperano in 23,5 anni di vita da pensionati (a 93 anni), senza alcun rendimento. Ma allora perchè versarli? Alcuni suggerimenti fiscali per ridurre le tasse sui B&B.

Novembre 2015. Una scoperta molto deprimente, fatta dal sottoscritto sulla propria condizione pensionistica, ma che riguarda la categoria dei gestori di Bed and Breakfast, Affittacamere e Case Vacanza, di Hotels e del commercio in genere.
Ma anche alcuni consigli utili per lavorare un po' meno, ma avere in tasca a fine anno un maggior ammontare di denaro, pagate le tasse. 
 
Il punto di Stefano Calandra (chi è? Clicca QUI) - www.aibba.it 



Una situazione preoccupante e triste grava sui redditi di una vita, riguarda certamente milioni di italiani e che NON è stata certamente evidenziata nella pur effettiva (anche se dovuta beninteso!) mini-riforma recente dell'INPS, grazie alla nuova gestione del Prof. Boeri, che sta consentendo a milioni di italiani iscritti alla gestione pensionistica obbligatoria INPS di effettuare finalmente una simulazione dei contributi da versare ancora per arrivare alla pensione ed una simulazione della pensione mensile che ti verrà erogata.
Questa trasparenza è una piccola conquista, certamente, per tutti coloro che come me ne avevano chiesto a gran voce l'attuazione e che avevano ricevuto la risposta rassicurante dell'attuale Presidente del Consiglio Renzi, in tempi anche antecedenti a questa piccola riforma. 
Nella lettera sottostante trovate la mia richiesta preoccupata datata ...di informazioni alla Presidenza del Consiglio dei Ministri riguardo all'impossibilità di calcolare la propria pensione, mentre una qualunque casa assicuratrice di fondi pensione complementare è la prima informazione che ti da!

Il presidente Matteo Renzi mi ha poi risposto, dicendomi gentilmente che la cosa era in preparazione. Effettivamente è vero, da alcuni giorni si può fare la simulazione del proprio piano pensionistico, stimando quindi a quanto ammonterà la propria pensione, a che età la si potrà avere, se continuassimo a versare quanto in media versato fino ad ora. 

Ecco la risposta di Matteo Renzi








 


 La situazione pensionistica di un gestore B&B-tipo
Se avete letto bene, il Presidente del Consiglio confida molto in Boeri e tenderebbe a rassicurare, ma per sincerarmene io sono andato a fondo della questione e, effettuando la simulazione della
mia situazione personale di gestore di Bed and Breakfast, con 18 anni di contributi, è emersa una situazione molto chiara: recupererò il montante contributivo (cioè l'ammontare dei miei contributi versati) in ben 23,5 anni da pensionato, senza peraltro alcun rendimento sul denaro anticipato... Cioè, poichè andrò in pensione a 70 anni, secondo l'INPS io ritornerò dei miei soldi versati quando avrò 93,5 anni.

Questa qui sotto è la mia (triste) condizione pensionistica di Gestore di Bed and Breakfast:



Questa brutta scoperta la si fa se si presta attenzione, perchè ad una prima superficiale disamina dei dati riportati nella simulazione, questa problematica non si evince, ma anzi la rendita pensionistica che ne deriverebbe apparirebbe poco al di sotto di alcune un po' più remunerative pensioni complementari private. Da un calcolo che tutti possono fare il rapporto rata pensionistica/contributi versati e cioè l'effettivo tasso di conversione è intorno al 5,8% INPS contro il 6,7 medio di altri enti previdenziali bancari o assicurativi della cassa previdenziale complementare del mercato privato. E' una discreta differenza, ma diciamo che non è un problema gravissimo. C'è di peggio infatti... Leggete sotto.
Considerando infatti principalmente che l'importo della pensione che ti viene mostrata dal risultato della simulazione è al lordo delle tasse, decurtate queste ultime si scopre che un gestore di B&B, per avere indietro i tuoi soldi versati deve vivere 23,5 anni dal primo giorno di pensione, a 93,5 anni: 999 eur (riquadro rosso della figura qui sopra) x 12 mesi x 23,5 anni = eur 282.000,00 che, al netto delle imposte (oggi mediamente circa un 27%), sono eur 205.860,00 in mano e cioè proprio l'importo del "montante contributivo" visto sopra di 206.000 EUR (riquadro rosso in alto a sinistra, sempre della figura qui sopra)... 
Cioè, poichè andrò in pensione a 70 anni, secondo l'INPS io ritornerò dei miei soldi versati quando avrò 93,5 anni. ...Nella migliore delle ipotesi tra l'altro..., perchè per un maschio è mediamente difficile arrivare a quelle età e, quindi i soldi versati non li vedrò più nella loro interezza, nè potrò trasmetterli ai miei figli...
Ovviamente tutto questo non ha senso dal punto di vista del rendimento, i contributi di una vita (nel mio caso 206.000 EUR) sono soldi di fatto sottratti alle proprie tasche ed al libero mercato finanziario e/o produttivo, per finanziare un ente perennemente in perdita (l'INPS) e per sottrarre a noi cittadini il rendimento giusto che queste somme dovrebbero remunerare, nell'arco di una vita, se impiegati in investimenti profittevoli alternativi o immobilizzati in altri B&B etc. etc...
Una situazione ben diversa dalle pensioni pingui e colanti di opulente grasso di alcuni fortunati pensionati prima di noi... Si legga questo articolo del Corriere della Sera: clicca QUI.
in particolare queste due sezioni:
«Ad oggi», dice Baldassarri sottolineando che dalla riforma Dini che ha introdotto il metodo di calcolo contributivo sono passati esattamente vent’anni, «oltre il 90% delle pensioni è basato su retribuzioni percepite e meno del 10 % è calcolato sulla base dei contribuiti versati». Non solo. Esistono studi che dimostrano come ancora nel 2050 il 40% degli assegni previdenziali sarà erogato prevalentemente con il metodo retributivo. 


Mio commento: E noi paghiamo caro presidente Renzi...
E questo dà la misura di quella che Baldassarri chiama «una doppia redistribuzione del reddito socialmente perversa: dai giovani agli anziani e dai poveri ai ricchi». I giovani pagano le pensioni agli attuali pensionati e poi, con il metodo contributivo, avranno assegni da fame. E chi ha avuto uno stipendio alto ha oggi una pensione altrettanto elevata senza aver pagato i contributi: un regalo enorme a chi guadagnava tanto, contro un regalino più piccolo a chi guadagnava meno.
Non male, vero?
Soluzioni?
Da questo punto di vista, un'interessante conseguenza delle cose fin qui descritte, sta nel fatto che, se un gestore di B&B decidesse di rimanere nell'alveo del regime IVA dei minimi, potrebbe di fatto migliorare la situazione della PERDITA DI RENDIMENTO del capitale obbligatoriamente versato in improduttivi impieghi INPS, come sopra dimostrato.

Il regime IVA forfetario al 6% di imposta.
Molti mi chiedono informazioni su come pagare meno imposte con l'attività di B&B. Certamente la forma fiscale migliore per le strutture con SCIA (B&B/Affittacamere/Appartamenti Turistici) è quella della partita Iva, nel cosiddetto "regime dei minimi" o “forfetario”, che permette di dedurre fiscalmente tutti costi di avviamento e di pagare meno imposte rispetto alla gestione senza Iva. 
La situazione di un'attività bed and breakfast senza partita Iva, è infatti spesso insostenibile, sia dal punto di vista economico che fiscale, se vengono superati i 10.000 EUR di fatturato annuo.


L’ apertura della partita Iva le consentirà di pagare le tasse al 6%, invece che al 22% (cedolare secca affitti) o 27% (1° scaglione di aliquota) e l'apertura della partita Iva non costa più di € 20,00!

Per il cd. "regime forfetario" della partita Iva, la soglia utile di fatturato perchè risulti conveniente aprire P. IVA, pagati i contributi, è di 10.000 EUR. Oltre quella soglia - e fino ai 50.000 EUR di fatturato - conviene sempre aprire P. IVA in regime forfetario per usufruire del regime vantaggioso "forfetario". Uno studio dettagliato e descrittivo della cosa è disponibile per i nostri abbonati, con schemi e grafici.
Inoltre, per precisare, i contributi non sono costi, ma accantonamenti, quindi soldi che (almeno in parte) ritorneranno indietro con la pensione. in ogni caso, oltre i 10.000 EUR di fatturato conviene la P. IVA perchè rimangono più soldi in mano.
 

Attenzione infine, perché dai 50.000 agli 80.000 di fatturato in Italia, NON C’E’ CONVENIENZA ECONOMICO/FISCALE a gestire attività ricettive, a causa della tassazione in cui si incorre appena usciti dal regime forfetario: quindi non ha senso fatturare tra i 50.000 e gli 80.000 €. O si rimane piccoli o si deve crescere molto per ricominciare a guadagnare bene. Per sapere se la sua attività raggiungerà quel limite di 50.000 €uro o se potrà andare oltre gli 80.000 €ur rimane a disposizione il servizio di KIT Business Plan, veda QUI info. Con il quale è possibile conoscere l’evoluzione economica del suo progetto d’impresa, entrate ed uscite dei prossimi 3-6 anni.

Rammento inoltre che, proprio per ovviare ai costi del Commercialista, che sussistono proprio per la gestione IVA dell’attività, io ho creato per gli abbonati AIBBA&AgICAV un pacchetto molto conveniente di assistenza TOTALE DI COMMERCIALISTA A DISTANZA, da parte del nostro studio di fiducia,  a sole 500 EUR annue (riservato abbonati con quota COMPLETA. Veda QUI info su come attivare il servizio, costi etc… 

Meditate gente.....meditate!

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Cordiali saluti a tutti!


Stefano Calandra* - AIBBA&AgICAV, Email: calandra@aibba.it


* Presidente (1999-2010) e fondatore di ANBBA - Associazione Nazionale Bed & Breakfast Affittacamere,  di AICAV - Associazione Italiana Case Vacanza (Fondatore e Consigliere nazionale 2005-2011), di ABBAV - Associazione B&B del Veneto (fondatore e presidente 2003-2010); Fondatore (2011) e titolare di AIBBA&AgICAV - Agenzia Nazionale dei Bed & Breakfast, Affittacamere e Case Vacanza.
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mercoledì 4 novembre 2015

La "bufala" dei 90 giorni di apertura annuale consentiti per i Bed and Breakfast occasionali del Veneto - dove e come nasce questa bugia.

La "bufala" che i Bed and Breakfast senza p. IVA in Veneto dal 2015 sarebbero costretti ad aprire max 90 giorni all'anno nasce da un'interpretazione (volutamente?) erronea del testo di legge regionale L.R. 13/2007 e di varie circolari e regolamenti che vi ruotano attorno. NON ESISTE QUESTA PREVISIONE IN NESSUN TESTO DI LEGGE - ANZI AL CONTRARIO IL NUMERO DI GIORNI DI APERTURA E' LIBERO!


Il punto di Stefano Calandra   
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Circola voce che nel Comune di Verona ed in qualche comune del Garda - lato Veneto i funzionari interpellati dai cittadini negli appositi uffici SUAP o della Provincia stiano diffondendo la falsa e perniciosa notizia dell'obbligo di apertura per un massimo di 90 gg. per i Bed and Breakfast occasionali, cioè quelli per vari motivi aperti senza P. IVA. 

A parte il fatto che ad aprire occasionalmente un B&B sono sempre meno persone, perchè come è noto l'apertura della partita Iva consente di pagare le tasse al 6%, invece che al 36%, per fatturati annuali sotto i 50.000 eur con il regime forfetario (vedi maggiori info al fondo di questo articolo) e poi l'apertura della partita Iva non costa più di € 20, per coloro che veramente lavorano occasionalemente pochi giorni all'anno, non esiste comunque quel limite dei 90 gg. ed ora vi spiego come è stata messa in circolazione la notizia e forse anche so perchè...

Vedi QUI il mio articolo più ampio sulla nuova L.R. 13/2011 Veneto per quanto concerne la regolamentazione dei B&B, Appartamenti ed Alloggi Turistici (ex Affittacamere).

Questo articolo dela "Bufala" non è più attuale, a seguito delle nuove norme uscite che, se si può, hanno solo peggiorato la situazione. Vedi QUI il mio articolo  "Regione Veneto: i Bed and Breakfast con e senza P. IVA. Le nuove disposizioni regionali dal 2016 e il DGR n. 498 del 19 aprile 2016"
 
Origine del problema
Tutto parte dalla città di Verona, in cui è notoriamente molto forte (ed ostile all'Extralberghiero) la lobby degli Albergatori, che hanno messo sempre, a livello comunale, anche negli anni precedenti l'uscita della nuova legge regionale, i bastoni tra le ruote all'extralberghiero cercando in tutti i modi (legali) di arginare la naturale proliferazione di case per Vacanze, Affittacamere e B&B.
Ora, in maniera subdola, maliziosa ed in ogni caso illegittima, alcuni SUAP della provincia di Verona e gli sportelli Attività ricettive della Provincia di Verona stessa, diffondono la voce che un B&B occasionale, senza P. IVA può aprire solo 3 mesi l'anno. La cosa oltre che falsa è palesemente incostituzionale ed illegittima, anche perchè crea panico.
 
Dove si legge del massimo dei 90 giorni
Non risulta da nessuna parte la norma che preveda un massimo di 90 giorni di lavoro per i B&B occasionali. Nè a Verona, nè in Veneto, nè in normative nazionali (Verona è in Italia...).  

Non ve ne è cenno nella legge regionale 11/2013, nè in particolare nell'articolo dedicato al B&B lettera d) del comma 2 dell'articolo 27:
Vedi qui (clicca QUI) nuovo testo di L.R. 11/2013 completo.
Non ve ne è cenno nei regolamenti e decreti vari attuativi:
Vedi QUI nuovo Regolamento Attuativo - DGR 419 - Pubblicato in BUR 24/04/2015 (sottolineato da me nelle cose più importanti). 

Vedi QUI Allegato A regolamento attuativo del 24/04/2015  (sottolineato da me nelle cose più importanti). Ivi, anzi, è AL CONTRARIO ben specificato ALL'ART. 8, C. 4 che "il titolare del bed & breakfast occasionale, pur oggetto a classificazione, non è tenuto a comunicare il periodo di apertura al pubblico", quindi si immagini un po'...! 
Non ve ne è cenno nella domanda di classificazione:
Scarica QUI modulo di SCIA Veneto exralberghiero.   
MA ALLORA DOVE E' QUESTO RIFERIMENTO AI 90 GG???

Mi sono fatto persuaso che tutto sia stato creato e diffuso dalla scorretta (tendenziosa e maliziosa oltrechè stupida ed illegittima) interpretazione del combinato (mal)disposto del modulo SCIA e dell'allegato A del regolamento attuativo sopra citati.

Allegato A, art. 8, dove si parla di apertura stagionale se non inferiore ai 3 mesi annui e di apertura annuale (12 mesi) .
Modulo di classificazione, dove si chiede di spuntare se l'apertura per un B&B è occasionale, cioè come un qualcosa che è "senza apertura annuale nè stagionale":


L'interpretazione (volutamente delle lobby albergatori?) errata è stata dedotta dai funzionari della Provincia con cui ho parlato tramite i tecnici che seguono i miei abbonati, motivandola col fatto che se l'attività non è nè annuale (12 mesi) nè stagionale (minimo 3 mesi), allora GIOCOFORZA CHI E' OCCASIONALE APRE PER UN MAX DI TRE MESI DI APERTURA APPUNTO! Ma trattasi di una deduzione arbitraria.

ECCO LE FONTI NORMATIVE CORRETTE
Ecco le fonti normative vigenti e contrarie ad un massimo di giorni (90-100 o qualsiasi numero di gg.) di apertura obbligatori per un B&B occasionale. In nessuna normativa vigente si parla di giorni (90-100 o qualsiasi numero di gg.) di apertura obbligatori:
  1. Anzitutto il già citato ART. 8, C. 4 dell'Allegato A del Regolamento DGR 419 che prescrive: "il titolare del bed & breakfast occasionale, pur oggetto a classificazione, non è tenuto a comunicare il periodo di apertura al pubblico".
  2. Poi (e conta molto di più) i criteri dell'Agenzia delle Entrate e della Guardia di Finanza per l'applicazione dell'IVA alle attività di impresa. I criteri di limite tra attività con o senza p. IVA non sono mai quantitativi (numero di giorni o fatturato) ma solo qualitativi. Il criterio è già stabilito dall’art. 51, c. 1 del DPR n. 917/86 (TESTO UNICO DELLE IMPOSTE SUI REDDITI), per il quale la gestione in forma non imprenditoriale deve intendersi ai fini fiscali l’esercizio di un’attività senza il requisito dell’abitualità. Si veda a questo link (vedasi alla fine della pagina che si apre) quali sono i 5 criteri qualitativi utilizzati dall'AdE e dalla GdF per determinare se un B&B è o no occasionale.
Perchè conviene aprire P. IVA.
Molti mi chiedono informazioni su come pagare meno imposte con l'attività di B&B. Certamente la forma fiscale migliore per le strutture con SCIA (B&B/Affittacamere/Appartamenti Turistici) è quella della partita Iva, nel cosiddetto "regime dei minimi"o “ forfetario”, che le permette di dedurre fiscalmente tutti costi di avviamento e di pagare meno imposte rispetto alla gestione senza Iva. 
La situazione di un'attività bed and breakfast senza partita Iva, è spesso insostenibile, sia dal punto di vista economico che fiscale, se vengono superati i 10.000 EUR di fatturato annuo.
  • Dal punto di vista economico, perché semplicemente si pagherà molte più imposte di quante ne pagherebbe con il cd. "regime dei minimi" della partita Iva. La soglia utile di fatturato perchè risulti conveniente aprire P. IVA, pagati i contributi, è di 10.000 EUR! Oltre quella soglia - e fino ai 40.000 EUR di fatturato - conviene sempre aprire P. IVA per usufruire del regime vantaggioso "forfetario". Uno studio dettagliato e descrittivo della cosa è disponibile per i nostri abbonati, con schemi e grafici.
    Inoltre, per precisare, i contributi non sono costi, ma accantonamenti, quindi soldi che (almeno in parte) ritorneranno indietro con la pensione. in ogni caso, oltre i 10.000 EUR di fatturato conviene la P. IVA perchè rimangono più soldi in mano.
L’ apertura della partita Iva le consentirà di pagare le tasse al 6%, invece che al 36% come ora e l'apertura della partita Iva non costa più di € 20… Ci pensi!!

Come si apre una partita IVA
Aprire una partita IVA è molto semplice e assolutamente gratuito.
La partita IVA si compone di 11 numeri: i primi 7 vanno a indicare il contribuente, mentre i seguenti 3 identificano il Codice dell’Ufficio delle Entrate, l’ultimo, infine, ha carattere di controllo.
Per aprire una partita IVA bisognerà comunicare all’Agenzia delle Entrate l’inizio della propria attività, entro 30 giorni dal primo giorno di attività, con apposita dichiarazione, redatta su modello AA9/7 (ditta individuale e lavoratori autonomi) oppure modello AA7/7 (società): entrambi i modelli si possono scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Da questo punto di vista, un'interessante conseguenza delle cose fin qui descritte, sta nel fatto che, se un gestore di B&B decidesse di rimanere nell'alveo del regime IVA dei minimi, potrebbe di fatto migliorare la situazione della PERDITA DI RENDIMENTO del capitale obbligatoriamente versato in improduttivi impieghi INPS, come sopra dimostrato.

Rammento inoltre che, proprio per ovviare ai costi del Commercialista, che sussistono proprio per la gestione IVA dell’attività, io ho creato per gli abbonati AIBBA&AgICAV un pacchetto molto conveniente di assistenza TOTALE DI COMMERCIALISTA A DISTANZA, da parte del nostro studio di fiducia,  a sole 500 EUR annue (riservato abbonati con quota COMPLETA. Veda QUI info su come attivare il servizio, costi etc… 

Vedi QUI il mio articolo più ampio sulla nuova L.R. 13/2011 Veneto per quanto concerne la regolamentazione dei B&B, Appartamenti ed Alloggi Turistici (ex Affittacamere).
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* Presidente (1999-2010) e fondatore di ANBBA - Associazione Nazionale Bed & Breakfast Affittacamere,  di AICAV - Associazione Italiana Case Vacanza (Fondatore e Consigliere nazionale 2005-2011), di ABBAV - Associazione B&B del Veneto (fondatore e presidente 2003-2010); Fondatore (2011) e titolare di AIBBA&AgICAV - Agenzia Nazionale dei Bed & Breakfast, Affittacamere e Case Vacanza.
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